«АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ 1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости В соответствии со ст. 21.11 ...»

-- [ Страница 1 ] --

АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ

ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой

стоимости

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», под государственной кадастровой оценкой

понимается совокупность действий, включающая в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст. 24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.1 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в «Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости» от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона №167-ФЗ и Федерального закона №135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка.

В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка.

1.2 Перечень нормативных документов Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (Таблица 1.1).

–  –  –

Проведение государственной кадастровой оценки земель Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии со следующими документами (Таблица 1.2).

–  –  –

заказчиком работ по определению кадастровой кадастровой стоимости в уполномоченный федеральный стоимости, утверждение результатов определения орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровой стоимости, направление сведений о функции по государственной кадастровой оценке, кадастровой стоимости в уполномоченный опубликование утверждённых результатов определения федеральный орган исполнительной власти, кадастровой стоимости) Комитетом по земельным осуществляющий функции по государственной ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и кадастровой оценке, опубликование утверждённых порядок осуществления этой функции результатов определения кадастровой стоимости" Государственный контракт от 08.04.2011 № 1-ЕИ (РНК 0172200004011000034) между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Устанавливает порядок и требования к проведению Петербурга и Санкт-Петербургским комплекса работ по кадастровой оценке земельных государственным унитарным предприятием участков города Санкт-Петербурга «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (Таблица 1.3).

–  –  –

Применительно к кадастровой оценке земельных участков Санкт-Петербурга действуют «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 №39 (с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов»).

Практическим руководством по реализации данных Методических указаний выступают «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152.

1.3 Использование кадастровой стоимости Результатом проведения государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельных участков используется для следующих целей (Таблица 1.4).

–  –  –

1.4 Требования к проведению кадастровой оценки земель населённых пунктов 1.4.1 Требования общего характера Общие требования к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости всех видов содержатся следующих документах:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" (утверждён Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года №508).

Требования общего характера по кадастровой оценке земель содержатся в:

Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316).

Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №39 от 15 февраля 2007 года).

1.4.1.1 Закон об оценочной деятельности

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Указанным законом определяются общие требования к:

периодичности проведения кадастровой оценки: государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (дата проведения последней государственной кадастровой оценки);

составу объектов оценки: государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости;

страхованию ответственности оценщиков: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключён до подписания договора на проведение оценки;

форме составления отчёта об оценке: составление отчёта об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трёх экземплярах;

экспертизе отчёта об определении кадастровой стоимости: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчёта, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчёт об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям ФЗ-135, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости;

утверждению результатов определения кадастровой стоимости: результаты определения кадастровой стоимости должны быть утверждены заказчиком работ в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчёта об определении кадастровой стоимости;

опубликованию результатов определения кадастровой стоимости: утверждённые результаты определения кадастровой стоимости должны быть опубликованы заказчиком в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов;

оспорению результатов оценки: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

внесению результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости: результаты кадастровой оценки направляются в орган кадастрового учёта в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учёта должен осуществить их внесение в государственный кадастр недвижимости;

процедуре определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

1.4.1.2 ФСО-4

ФСО-4 (ниже - Стандарт) устанавливает дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки, которыми должен руководствоваться оценщик при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве основного способа определения кадастровой стоимости данный Стандарт указывает метод массовой оценки. Под массовой оценкой недвижимости в Стандарте понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При этом выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

Стандарт указывает состав мероприятий, которые должны быть исполнены при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведённым в нём перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчёт кадастровой стоимости;

составление отчёта об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Стандарт устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В качестве основных источников данных при проведении кадастровой оценки указываются данные государственных органов и учреждений (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований). Данные других источников допускаются к использованию в том случае, если они содержат сведения доказательного значения.

Для построения модели оценки Стандарт допускает использование методологии любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешённого использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. При этом при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчёт кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При определении ценообразующих факторов объектов оценки в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Стандарт предусматривает при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки группировку (возможность группировки) всех объектов оценки, содержащихся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Разбиение объектов на группы осуществляется на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При определении кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых отсутствуют сведения об установленном виде разрешённого использования, предусмотрены следующие действия:

для незастроенного земельного участка принимается тот вид разрешённого использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учётом территориального планирования и градостроительного зонирования;

для застроенного земельного участка принимается вид разрешённого использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Стандарт определяет порядок расчёта кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

1.4.1.3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Общие положения о проведении кадастровой оценке земель (ГКОЗ) содержатся в «Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 № 316 (далее Правила). Данные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Правилами устанавливается, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (с 01.03.2009 - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)). Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (Правила, п. 1).

Правилами регламентируется периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель - не реже одного раза в 5 лет (Правила, п. 3).

Правилами устанавливаются общие подходы к проведению ГКОЗ различных видов. В частности государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (Правила, п. 5).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (Правила, п. 2).

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (Правила, п. 4).

Целевое назначение земель Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено п. 8 ст. 1 Земельного Кодекса РФ («Основные принципы земельного законодательства»). В соответствии со статьей 7 Земельного Кодекса («Состав земель в Российской Федерации») земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В настоящее время таким органом выступает Росреестр (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённое постановлением Правительства РФ от 1.06 2009 № 457) Зонирование территории населённых пунктов Статьей 83 Земельного Кодекса установлено понятие земель населённых пунктов и понятие границ населённых пунктов. В соответствии с ней:

1. Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.

2. Границы городских, сельских населённых пунктов отделяют земли населённых пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населённых пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 85 Земельного Кодекса определяет состав земель населённых пунктов и зонирование их территорий.

1. В состав земель населённых пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В той же статье перечислены типы застройки, которые могут размещаться в указанных зонах.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населённых пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включённые в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 Земельного Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учётом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населённых пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст.8, п. 1 Земельного Кодекса РФ).

Правилами предусматривается, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (Правила, п. 11).

1.4.1.4 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Действующие методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39.

Данными Методическим указаниями определены виды разрешённого использования земельных участков в составе земель населённых пунктов, в отношении которых может быть установлена кадастровая стоимость. К ним относятся:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, в данном документе указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Предусматривается двухэтапная процедура определения кадастровой стоимости земельных участков:

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населённых пунктов.

2. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Перечень земельных участков должен быть сформирован территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Применительно к СанктПетербургу таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учётных характеристик по земельным участкам, включённым в перечень, и наличие противоречивых данных.

Для разных видов разрешённого использования земельных участков, указанных выше, предусматривается различные схемы определения кадастровой стоимости. Методика различает 6 таких схем:

Для участков ВРИ 1-10 и 17 (участки «рыночных» видов использования) предусматривается построение статистических моделей.

Для участков ВРИ 11 и 12 (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, занятые водными объектами, находящимися в обороте) предусматривается индивидуальная оценка их рыночной стоимости.

Для участков ВРИ 13 (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения объектов инфраструктуры, объектов космической деятельности, военных объектов) кадастровая стоимость определяется на базе минимального удельного показателя кадастровой стоимости участков, предназначенных для размещения объектов промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения (ВРИ 9).

Для участков ВРИ 14 (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) кадастровая стоимость определяется на базе среднего для субъекта федерации (для Москвы и Санкт-Петербурга – среднего для Московской и Ленинградской области соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда.

Для участков ВРИ 15 (участки сельскохозяйственного использования) кадастровая стоимость определяется на базе среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в том же муниципальном районе (граничащих муниципальных районах).

Кадастровая стоимость земельных участков ВРИ 16 (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков;

земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные) не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Предусмотрена возможность использования специального порядка расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

В том случае, если для земельного участка в составе земель населённых пунктов установлен более чем один вид разрешённого использования, расчёт его кадастровой стоимости осуществляется для каждого из видов разрешённого использования. По результатам расчётов устанавливается кадастровая стоимость того вида разрешённого использования земельного участка, для которого данное значение является наибольшим.

Исключение составляют земельные участки в составе земель населённых пунктов, одним из видов разрешённого использования которых является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом

2.2 настоящих Методических указаний.

В случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешённого использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчётов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешённого использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.

Анализ принципов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов с более чем одним установленным видом разрешённого использования приводит к заключению, что независимо от того, входит ли в состав видов разрешённого использования жилая застройка или нет кадастровая стоимость такого земельного участка принимается равным максимальному значению из кадастровых стоимостей установленных для данного участка видов использования.

Построение статистических моделей, предусмотренных для ряда ВРИ участков, осуществляется в следующем порядке:

определение состава факторов стоимости;

сбор сведений о значениях факторов стоимости;

сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

построение статистической модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);

расчёт кадастровой стоимости земельных участков.

Статистические модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков строятся для каждого ВРИ, для которых предусмотрено их использование.

Построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчёта кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населённых пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчёта кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

При построении статистических моделей состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешённого использования.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населённых пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешённого использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов. В случае если группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов в рамках какого-либо вида разрешённого использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешённого использования земель рассматриваются как одна группа.

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

цены предложения (купля-продажа, аренда);

цены спроса (купля-продажа, аренда);

информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населённых пунктов, установленной в отчётах об оценке;

коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

отчёты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на её основе можно построить статистически значимую модель расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель расчёта кадастровой стоимости (расчёта удельного показателя кадастровой стоимости) земельных участков в составе земель населённых пунктов.

1.4.1.5 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (далее – Технические рекомендации) являются практическим руководством по реализации Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. Технические рекомендации утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152.

Технические рекомендации повторяют основные положения Методических указаний в части даты определения кадастровой стоимости, перечня видов разрешённого использования участков в составе земель населённых пунктов, этапов определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, используемых источников информации.

В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при ГКОЗ НП, а также указаны основные требования к оформлению отчётных материалов.

1. линейная (аддитивная);

2. мультипликативная с фиктивными переменными;

3. мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Отчётные материалы в обязательном порядке должны содержать:

сведения о значениях факторов, использованных при определении кадастровой стоимости земельных участков и оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;

сведения о рынке недвижимости;

базу данных СПО, слои цифровых тематических карт и файлы формата "*.xml" (в электронном виде);

отчёты об оценке рыночной стоимости;

описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости в объёме, достаточном для расчёта их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;

сведения о кадастровой стоимости земельных участков;

иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, с указанием источников и способов их получения.

1.4.2 Требования, вытекающие из Контракта Контрактом на выполнение комплекса работ по кадастровой оценке земельных участков города Санкт-Петербурга установлено, что данные работы должны быть выполнены в порядке, установленном:

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 28.12.2010 № 431-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в статью 5 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256;

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255;

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254;

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 №508;

стандартами, утверждёнными саморегулируемой организацией оценщиков.

приказом Министерства экономической политики и торговли РФ от 15.02.2007 №39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов».

Хотя в Контракте это не указано впрямую, оценщики исходят из приоритетности требований указанных нормативных документов в перечисленном выше порядке.

В соответствии с этим, на основании ФСО-4 оценщикам предоставлено право самим выбирать подходы, методы и модели для определения кадастровой стоимости. В силу этого при оценке кадастровой стоимости земельных участков Санкт-Петербурга не предполагается использование СПО, предусмотренных Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов.

Также в соответствии с ФСО-4 предполагается, что кадастровая стоимость объектов оценки будет определяться на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. При передаче перечня объектов оценки будут также определены требования к оценке, предусмотренные ФСО-1.

При выполнении работ по Контракту предусмотрено осуществление группировки земельных участков по видам разрешённого использования в соответствии Методическими указаниями МЭРТ (приказ № 39).

Для разработки экономико-математических моделей определения кадастровой стоимости земельных участков по видам, рыночный оборот которых не возможен или не существует рыночных аналогов, Контрактом допускается использовать методики, утверждённые Минэкономразвития и Росземкадастра, а также обоснованные пересчётные коэффициенты. Данное положение является реализацией предусмотренных в этих документах различных схем определения кадастровой стоимости (см. разд.1.4.1.4) Построение статистических моделей, предусмотренных для «рыночных» ВРИ участков, должно быть осуществлено в порядке, изложенном в Методических указаниях.

Как Методическими указаниями, так и Контрактом установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом Санкт-Петербурга.

Как было сказано выше, при выполнении работ не требуется использования СПО, указанных в Технических рекомендациях Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152.

Саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоят оценщики, выполняющие работы в соответствии с Государственным контрактом является Некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки» (190000, г.СанктПетербург, пер. Гривцова, д.5, оф. 101). Данная саморегулируемая организация оценщиков не имеет собственных стандартов и руководствуется Федеральными стандартами оценки.

Похожие работы:

«Константин Эдуардович Комаров Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием Серия «Секреты спецслужб и спецназа» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9312538 Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием / К. Комаров.: АСТ, Кладезь; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-087967-0 Аннотация В своем популярном курсе боевой офицер, профессиональный психолог и специалист по подготовке специальных подразделений Константин Комаров расскажет о самозащите с...»

«Фотоальбом «Страна Детей» Приложение к Докладу о соблюдении прав и законных интересов детей в Российской Федерации в 2010 году В 2010 году Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по правам ребенка вместе со своим «детским спецназом» посетил с инспекционными проверками 652 «детских учреждения» в 45 субъектах Российской Федерации: дома ребенка, детские больницы; детские дома и школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; центры временного содержания...»

«1. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 1.1 Цели и задачи дисциплины Образовательный процесс в рамках учебной дисциплины (модуля) строится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (в послед. ред.), приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 04 мая 2010 г. № 464 «Об утверждении и введении в действие Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по направлению...»

«Законодательное урегулирование вопросов переходного периода По итогам работы Государственного Совета Республики Крым с Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации приняты 12 законов, которые были одобрены Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и направлены Президенту Российской Федерации для подписания и обнародования. По состоянию на 31 декабря 2014 года все они подписаны и обнародованы.1. Федеральный закон от 1.12.2014 г. N 402-ФЗ Об особенностях...»

«ОБЪЕДИНЕННЫЙ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ПО ГОЧС ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Тема №1, занятие 1 «Нормативное правовое регулирование и организационные основы в области ГО». УЧЕБНЫЕ Ц Е Л И: 1. Знать: роль, место и задачи гражданской обороны в современных условиях; требования нормативных правовых документов по организации и проведению мероприятий гражданской обороны, принципы организации и ведения гражданской обороны; задачи и организационную структуру гражданской обороны, степени готовности гражданской...»

«Мэтью Барроуз Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9990659 Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году / Мэтью Барроуз; пер. с англ. М. Гескиной: Манн, Иванов и Фербер; Москва; ISBN 978-5-00057-589-5 Аннотация На протяжении десяти лет Мэтью Барроуз работал над отчетом «Глобальные тенденции» – ключевым футурологическим материалом для Белого дома и Министерства обороны США. Этот отчет отличается...»

«Автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ Место обучения Доступно, эффективно, профессионально успешных людей! 8 (841-2) 23-59-65, 23-77-49, 29-51-14, 30-20-44, 40-91-41 [email protected] ГОСЗАКУПКИ: ДОСТУПНО, ОПЕРАТИВНО, ПРОФЕССИОНАЛЬНО Выпуск № 10 (50) / Уважаемые коллеги! Представляем Вам очередной юбилейный пятидесятый выпуск нашего электронного журнала профессиональной поддержки специалистов,...»

«Кафедра Жана Моне (Европейский Союз) Education and Culture DG Lifelong Learning Programme Право Европейского Союза Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное Под редакцией доктора юридических наук, профессора С. Ю. Кашкина Рекомендовано Учебно-методическим объединением по юридическому образованию вузов Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению и специальности «Юриспруденция» Москва УДК 341.217(4)(07) ББК 67.910.621(4)я73 Б...»

«Потребительское право Сборник статей Сост. и ред. А.А. Кабанов Санкт-Петербург Потребительское право: Сборник статей / Сост. и ред. А.А. Кабанов. – СПб., 2015. – 88 с. В статьях данной брошюры приводятся ответы на основные вопросы по предмету «Потребительское право», подготовленные магистрантами и студентами Санкт-Петербургской юридической академии. Брошюра предназначена для студентов вузов и может быть полезна научным сотрудникам и правозащитникам, а также широкому кругу лиц, интересующихся...»

«Джефф Уокер Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса Серия «Деловой бестселлер» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11104320 Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса. / Дж. Уокер: Питер; Санкт-Петербург; 2015 ISBN 978-5-496-01641-4 Аннотация Эта книга поможет вам быстро создать свой бизнес. Независимо от того, есть ли у вас собственное дело или вы только собираетесь начать его, она даст вам надежный ренет ускорения. Задумайтесь о следующем: что, если...»

«Проект УКАЗ ГЛАВЫ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Административного регламента Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению государственной услуги «Организация и проведение аукционов на право заключения договоров купли-продажи лесных насаждений» В соответствии с пунктом 3.1 части 10 статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации, постановляю: 1. Утвердить прилагаемый Административный регламент Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению...»

«Анатолий Владимирович Тарасов Хоккей. Родоначальники и новички Серия «Мастера спорта (Эксмо)» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9019395 Хоккей. Родоначальники и новички / А.В. Тарасов: Эксмо; Москва; 1998 ISBN 978-5-699-68166-2 Аннотация Анатолий Тарасов – самая яркая и многогранная тренерская фигура нашей хоккейной истории, основоположник отечественной хоккейной школы и настоящий гений тренировки. Он был главным пропагандистом наших хоккейных...»

«СВОДНАЯ АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА по результатам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ обеспечения Правительством Российской Федерации финансовых и иных условий, необходимых для хранения и использования музейных предметов и музейных коллекций, входящих в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации и находящихся в федеральной собственности» Основание для подготовки аналитической записки: пункт 3.10.7 Плана работы Счетной палаты Российской Федерации на 2007 год. Цель...»

«Николай Иванович Норд Как стать экстрасенсом, который умеет лечить Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=10749357 Как стать экстрасенсом, который умеет лечить: АСТ; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-089467-3 Аннотация Реально ли стать настоящим экстрасенсом? Возможно ли развить необычные способности, которые позволяют знать, где находится человек или вещь, лечить своих близких и самого себя и когда-нибудь выиграть главный приз в популярной передаче? Вполне!...»

«№ 10 (100) 19 июня 2015 года СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ БУЙСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ЧЕТВЕРТОГО СОЗЫВА РЕШЕНИЕ от 18 июня 2015 года № 527 О внесении изменений в Положение о муниципальном земельном контроле в Буйском муниципальном районе В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской...»

« International law institute Moscow, Russia Введение Тема моей работы «Уголовная ответственность за геноцид». Данная тема очень актуальна и обсуждаема в наше время. Я выбрала именно ее из-за нескольких причин. Во-первых, геноцидодно из страшнейших преступлений человечества, акты которого остаются в памяти народов и по сей день. Лично для меня...»

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие, законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления). Порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования. А также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется.

Чиновники утвердили новые методические указания по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эксперты не верят, что собственникам станет проще.

С 1 ноября 2016 года вступают в силу методические указания о кадастровой оценке. Документ определяет новые правила расчета стоимости недвижимости только для государственных оценщиков. По закону, который вступит в силу с 1 января 2017 года, пересматривать кадастровую стоимость они должны каждые пять лет.

По новым правилам оценят только здания

Минэкономразвития рекомендует пользоваться указаниями для определения кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. То есть по новым правилам будут оценивать именно здания и земельные участки, предназначенные для градостроительной деятельности. Сельхозугодия, особо охраняемые природные территория, земли, расположенные за пределами населенных пунктов, и участки, которые заняты водоемами, оценщиками должны оцениваться по иным нормам.

Из чего будет складываться кадастровая оценка

Кадастровая стоимость необходима для расчета налога на имущество организаций и граждан. Согласно рекомендациям, она должна проводиться на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта. При этом на стоимость будет влиять место нахождения оцениваемой недвижимости и степень ее износа.

Чиновники уточняют, что кадастровая стоимость объекта не может быть выше рыночной. Если узнать рыночную цену не удается, то можно воспользоваться ориентировочными данными. Кроме того, в методических указаниях сказано, что разница между стоимостью типовых объектов, находящихся в одной ценовой зоне, не должна превышать 10%.

Что касается степени износа, то чем она выше, тем стоимость объекта для расчета налога на имущество должно быть ниже. Однако если в здании проводился капитальный ремонт, общий срок его службы не учитывается, а степень износа - нулевая.

Откуда возьмут информацию

Минэкономразвития предлагает оценщикам пользоваться различными информационными системами для определения факторов, влияющих на кадастровую стоимость объекта. Среди них:

• Информационная система обеспечения градостроительной деятельности;


• Федеральная государственная информационная система территориального планирования;


• Федеральная информационная адресная система;


• Информационные системы Минсельхоза России;


• Реестр курортного фонда Российской Федерации;


• Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть;


• Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности;


• Государственный реестр опасных производственных объектов;


• Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых;


• Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных).

Поможет ли собственникам новая методика оценки недвижимости

Чиновники говорят, что разработка подробных методических указаний по установлению кадастровой оценки объектов связана с подписанием закона "О государственной кадастровой оценке". Документ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, позволяет оценивать объекты только государственным оценщикам. Методические указания помогут сократить численность недовольных собственников, поскольку имеются четкие рекомендации, как и что считать.

Однако некоторые эксперты отмечают , что документ не был досконально обсужден. А самое главное - его положения не прошли полноценную практическую апробацию в регионах, чтобы в дальнейшем были учтены все возможные проблемы. А это значит, что проблем у собственников меньше не станет. Особенно учитывая, что государственная оценка, по новому законы, будет проводиться каждые 5 лет.

Основными документами, регламентирующими кадастровую деятельность, являются Конституция Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти РФ (рис. 1).

Спектр федеральных законов и нормативных правовых актов, которые применяются при выполнении кадастровых работ, связанных с образованием земельных участков и иных объектов недвижимости, а также с уточнением их характеристик, является обширным. Это связано с тем, что земельные участки являются основой существования человека, включая осуществление любой хозяйственной деятельности. В связи с этим условно все законодательные и нормативные правовые акты можно разделить на основные (прямого регулирования кадастровой деятельности) и опосредованные (косвенно регулирующие кадастровую деятельность).

К законодательным и нормативно-правовым актам прямого регулирования кадастровой деятельности относятся:

а) Конституция Российской Федерации как высший нормативный правовой акт страны, обладающий высшей юридической силой, закрепляющий основы конституционного строя России, государственное устройство, образование представительных, исполнительных, судебных органов власти и систему местного самоуправления, права и свободы человека и гражданина;

О геодезии и картографии

Осаморегулируе-мых организациях

Об информации, информационных технологиях и о защите информации

О персональных данных

О крестьянском (фермерском) хозяйстве

Об обороте земель с/х назначения

О личном подсобном хозяйстве

О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях

О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ

№ 171-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ

Приказы Минюста России Порядок ведения ГКН; Кадастровый паспорт; Кадастровая выписка и КПТ; Заявления о ГКУ

Приказы Росреестра План-график формирования единых территориальных органов Росреестра; О введении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров

Приказы Минэкономразвития России Межевой план; Заявление об исправлении технической ошибки; Перечень видов и состав сведений кадастровых карт; Перечень специальностей физиче-:ких лиц, претендующих на кадастрового инженера; Типовое положение о территориальном органе Росреестра; Положение о составе, порядке работы свалификационной комиссии для проведения аттестации

Рис. 1. Схема нормативно-правовой базы, регулирующей кадастровые

отношения

• б) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с последующими поправками), регулирующий отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и являющийся основным источником земельного права на территории Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ сформулированы способы образования земельных участков как объектов кадастровой деятельности (выдел, объединение, раздел, перераспределение) и требования к образуемым земельным участкам; провозглашаются основные принципы земельного законодательства; вводится понятие «земельный участок»; устанавливаются виды кадастровых действий, в результате которых может образоваться земельный участок; дается перечень категорий земель; раскрываются вопросы, посвященные правообладанию земельными участками и ограничению прав. Очень важной статьей, касающейся проведения подрядных работ по дальнейшему образованию земельных участков под объектами капитального строительства, является ст. 31 Земельного кодекса, посвященная выбору земельных участков для строительства;
• в) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, регулирующий отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений;
• г) Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий отношения, связанные с использованием лесных участков и лесных насаждений, определяющий совместно с Земельным кодексом Российской Федерации порядок формирования лесных участков и внесения сведений о них в Государственный кадастр недвижимости;
• д) Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), регулирующий отношения, возникающие в связи с ведением Государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения). Является основным нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения, возникающие в сфере кадастровых отношений.

С 01.01.2011 г. в соответствии с главой IV Закона о кадастре в Российской Федерации образовался институт кадастровых инженеров. Основными предпосылками создания института кадастровых инженеров и определения правового поля, в котором эти инженеры функционируют, явилось желание государства сформировать конкурентоспособную среду, позволяющую снизить стоимость кадастровых работ, повысить качество подготавливаемых для государственного кадастрового учета документов, а также повысить уровень профессиональной квалификации специалистов, выполняющих кадастровые работы.

Тесно связан с Законом о кадастре Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который ознаменовал совершенно новый период в осуществлении кадастрового учета путем перевода учета на электронный вид, что потребовало введения большого количества изменений.

В соответствии со ст. 4 Закона о кадастре при ведении ГКН предписано применять единую государственную систему координат, которая должна устанавливаться Правительством РФ для использования при осуществлении геодезических и картографических работ. Поэтому ч. 5 ст. 47 Закона о кадастре для ведения Государственного кадастра недвижимости установлено, что до 1 января 2017 г. могут применяться местные системы координат. Пересчет сведений ГКН из местных систем координат в единую государственную систему координат осуществляет орган кадастрового учета.

Состав сведений ГКН, в части дополнительных характеристик объекта недвижимости, дополнился следующими показателями:

• кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
• номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости;
• основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения ГКН, и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение, объект незавершенного строительства;
• степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
• проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
• наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения Государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования;
• сведения о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.

Сведения о вещных правах на объект недвижимости включаются в состав сведений ГКН в объеме сведений, определенных порядком ведения Государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в ЕГРП. При этом общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, будут считаться внесенными в ГКН.

В соответствии со ст. 13 Закона о кадастре на публичных кадастровых картах, которые ведет орган кадастрового учета в электронной форме, также будут воспроизводиться дополнительные сведения, предоставленные органу кадастрового учета федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Состав, перечень таких сведений, порядок и способы их предоставления определяются Правительством РФ. При этом публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет для просмотра без подачи запросов и взимания платы.

Общедоступные сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, будут предоставляться органом кадастрового учета по запросам любых лиц не только посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, но и с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ГКН.

Легализован такой вид предоставления сведений, как кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ранее кадастровая справка определялась как иной вид предоставления сведений.

В настоящее время орган кадастрового учета предоставляет льготным категориям субъектов бесплатно все виды сведений, внесенных в ГКН, за исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе. В льготную категорию субъектов, имеющих право на бесплатное получение сведений, включены дополнительно органы прокуратуры РФ в целях осуществления надзора за исполнением законодательства РФ. Кадастровым инженерам (вне зависимости от их участия в предоставлении государственных услуг) сведения предоставляются за плату, что отразится в последующем на стоимости кадастровых работ.

Изложена в новой редакции ст. 15, регулирующая информационное взаимодействие при ведении ГКН. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений:

• 1) об установлении или изменении прохождения Государственной границы РФ;
• 2) об установлении или изменении границы между субъектами РФ, границ муниципального образования;
• 3) об установлении или изменении границ населенного пункта;
• 4) об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий;
• 5) об утверждении правил землепользования и застройки;
• 6) об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
• 7) об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;
• 8) о присвоении адресов объектам недвижимости или об изменении таких адресов;
• 9) о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (применяется с 01.03.2015 г.);
• 10) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение.

Органы, осуществляющие ведение государственных лесного и водного реестров в срок не более чем пять рабочих дней со дня внесения в эти реестры сведений соответственно о лесах и водных объектах, направляет в орган кадастрового учета документы, необходимые для внесения соответствующих сведений в ГКН.

Перечень и содержание документов, направляемых органами государственной власти и органами местного самоуправления в орган кадастрового учета, порядок их направления, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, требования к формату таких документов в электронной форме устанавливаются Правительством РФ.

Нововведением Закона является в предусмотренных законом случаях обязательное приложение к документам, направляемым в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, карты (плана) объекта землеустройства, подготовленного в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве». Карта (план) объекта землеустройства направляется в форме электронного документа, заверенного усиленной квалификационной электронной подписью подготовившего ее лица. При этом срок направления таких документов в орган кадастрового учета должен составлять не более шести месяцев.

В том случае, если сведения не были внесены в Государственный кадастр недвижимости в сроки, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении соответствующих сведений в ГКН. Орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает содержащие указанные сведения документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Существенным изменением закона являются исключение положений, обязывающих орган кадастрового учета в связи с изменениями сведений о кадастровой стоимости уведомлять правообладателя об осуществленном кадастровом учете. Кроме того, установлено, что в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением категории разрешенного использования, назначения здания (помещения) объекта недвижимости орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы из уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, если соответствующие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета при поступлении заявления о кадастровом учете и представлении заявителем необходимых в соответствии с федеральным законом для кадастрового учета документов самостоятельно запрашивает также иные необходимые для кадастрового учета документы, если такие не представлены заявителем по собственной инициативе и обязанность по представлению таких документов не возложена на заявителя.

Нововведением является то, что при осуществлении кадастрового учета на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами РФ порядке, применяются правила ст. 26 и 27 Закона о кадастре.

С 01.10.2013 г. постановка на учет (снятие с учета) объекта недвижимости, его части должны осуществляться в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Введена норма о том, что заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа. В случае расположения объекта недвижимости в нескольких кадастровых округах заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр в любом из кадастровых округов.

Дополнен список лиц, которые вправе обратиться за учетом изменений объекта недвижимости. Так, наряду с уже имеющейся категорией лиц с 01.10.2013 г. с заявлениями об учете изменений зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими зданиями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства на указанном праве. С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости в связи с изменениями сведений об адресе объекта недвижимости и категории земли объекта недвижимости вправе обратиться любые лица.

С 01.10.2013 г. межевой план, технический план и подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости акт обследования направляются в орган кадастрового учета в форме электронных документов, заверенных усиленной квалификационной электронной подписью кадастрового инженера.

Состав необходимых для кадастрового учета документов дополнен копией документа, подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости или изменение такого адреса (ст. 22 Закона о кадастре).

С 01.10.2013 г. учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или снятие его с учета осуществляются без заявления одновременно с постановкой на учет образованных из таких объектов недвижимости иных объектов недвижимости в случае, если право собственности на все образованные объекты недвижимости возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 01.10.2013 г. увеличен до пяти лет срок временного характера сведений в отношении образованных объектов недвижимости. При этом в случае аннулирования и исключения из ГКН сведений об объекте недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации на такой объект орган кадастрового учета не направляет документы, представленные в соответствии со ст. 22 Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов) заявителю по почте, а в течение года после исключения сведений из ГКН по заявлению выдает такие документы на руки заявителю. Если по истечении года заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со ст. 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 г. № 250-ФЗ орган кадастрового учета снимает с учета часть земельного участка, сведения о которой внесены в Государственный кадастр недвижимости в соответствии с ч. 9 ст. 47 Закона о кадастре, в случае снятия с учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с прекращением их существования. При постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). Кроме того, орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет постановку на учет такого объекта. Данное положение применяется с 01.03.2015 г.

К нововведениям Закона о кадастре стоит отнести учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. Такой учет осуществляется органом кадастрового учета на основании документов, необходимых для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующей зоне, по правилам, установленным порядком ведения ГКН.

Внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения при учете части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, приобретают характер кадастровых сведений.

В случае государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права на земельный участок, в связи с установлением которого была образована и поставлена на учет часть земельного участка, снятие с учета данной части земельного участка осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права на соответствующий земельный участок при отсутствии сведений о том, что на данную часть земельного участка зарегистрировано другое ограничение (обременение) вещного права.

Важной новацией Закона о кадастре является то, что за счет сокращения перечня оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета расширен список оснований для приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета. В частности, исключены из оснований для отказа и включены в основания для приостановления следующие нормы:

• заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям федерального закона;
• одна из границ земельного участка пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в Государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования и (или) границ населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН;
• орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

С 01.10.2013 г. при исправлении технической ошибки в сведениях ГКН орган кадастрового учета вместе с решением об исправлении такой ошибки направляет кадастровый паспорт объекта недвижимости в электронной форме либо заверенную копию на бумажном носителе по почтовому адресу.

При обнаружении органом кадастрового учета кадастровой ошибки в сведениях направляется решение о необходимости устранения такой ошибки.

Порядок и способы направления органом кадастрового учета данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 250-ФЗ исключил из Закона о кадастре основания для отказа в выдаче кадастрового паспорта ранее учтенного земельного участка. С 01.10.2013 г. орган кадастрового учета отказывает в выдаче кадастрового паспорта ранее учтенного земельного участка на общих основаниях отказа в предоставлении запрашиваемых сведений в отношении объекта недвижимости, предусмотренных ст. 14 Закона о кадастре.

Исключена норма, предусматривающая право органа кадастрового учета уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об установленных до дня вступления в силу Федерального закона от 23.07.2013 г. № 250-ФЗ границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства, включаются в ГКН в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Кроме вышеуказанных, к основным правовым актам, регулирующим кадастровую деятельность, относятся следующие законы.

Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» регулирует отношения, связанные с обработкой персональных данных. В связи с тем что осуществление кадастровой деятельности связано с получением от заказчиков кадастровых работ документов, содержащих их персональные данные, знание такого Федерального закона необходимо.

Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» регулирует отношения, возникающие при осуществлении права на поиск, получение, передачу, производство и распространение информации; применение информационных технологий; обеспечение защиты информации. Применяется в ситуации, аналогичной применению Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ.

Федеральный закон от 26.12.1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии» направлен на создание условий для удовлетворения потребностей государства, граждан и юридических лиц в геодезической и картографической продукции, а также условий для функционирования и взаимодействия органов государственной власти Российской Федерации в области геодезии и картографии. Применяется при работе с картографической продукцией и информацией о пунктах государственной геодезической и опорной межевой сетей.

Федеральный закон от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируе-мых организациях». Положения этого закона применяются при создании кадастровыми инженерами саморегулируемых организаций в форме некоммерческих партнерств (глава IV Закона о кадастре), которые не вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ.

Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» устанавливает правовые основы проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Является основным нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения, возникающие в сфере совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества и сделок с ним.

Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, определяет порядок предоставления и формирования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства.

Учет положений этого Федерального закона необходим при осуществлении кадастровой деятельности в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для личного подсобного хозяйства.

Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» комплексно регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов. Применяется при осуществлении кадастровой деятельности в отношении всех садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» определяет правовые, экономические и социальные основы создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств. Применяется при осуществлении кадастровой деятельности при формировании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Применяется при проведении кадастровых работ в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

20.08.2009 г. № 688 «Об утверждении правил установления на местности границ объектов землеустройства». Данные правила определяют порядок установления границ на местности и применяются при осуществлении кадастровой деятельности в случаях, когда границы земельных участков определяются с выносом в натуру.

Постановление Правительства Российской Федерации от

18.08.2008 г. № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» определяет особенности информационного взаимодействия при ведении Государственного кадастра недвижимости, предусмотренного ст. 15 Закона о кадастре.

Постановление Правительства Российской Федерации от 28.07.2000 г. № 568 «Об установлении единых государственных систем координат» применяется при определении границ объекта кадастровых работ на местности.

03.08.2011 г. № 338 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков» определил порядок и правила подготовки данных проектов.

Приказ Министерства экономического развития России от 17.08.2006 г. № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и Порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» издан во исполнение Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ и определяет порядок и правила оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства».

Приказ Министерства экономического развития России от

24.11.2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» определяет правила подготовки межевого плана и форму извещения о собрании о согласовании границ земельных участков, является одним из ключевых нормативных правовых документов, используемых при осуществлении кадастровой деятельности.

Приказ Министерства экономического развития России от

01.09.2010 г. № 403 «Об утверждении формы технического плана зданий и требований к его подготовке» - нормативный правовой акт, принятый в целях реализации положений ч. 10 ст. 41 Закона о кадастре, является одним из ключевых документов, используемых при осуществлении кадастровой деятельности, особенно в связи с окончательной полномасштабной на территории Российской Федерации передачей полномочий по государственному кадастровому учету зданий, строений, помещений и объектов капитального строительства органу кадастрового учета ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Приказ Министерства экономического развития России от

28.12.2009 г. № 555 «О Порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости» устанавливает правила предоставления при постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и необходимых для государственного кадастрового учета документов в Росреестр, в форме электронных документов с использованием сетей общего пользования; подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов; засвидетельствования верности электронного образа необходимого для кадастрового учета документа, представляемого в орган кадастрового учета в форме электронного документа с использованием сетей связи общего пользования.

Приказ Министерства экономического развития России от

30.07.2010 г. № 343 «О порядке взимания платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы» - нормативный правовой акт, изданный в целях реализации положений ст. 14 Закона о кадастре.

Приказ Министерства экономического развития России от

20.09.2010 г. № 444 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров и порядка предоставления сведений о кадастровом инженере, содержащихся в государственном реестр кадастровых инженеров» - нормативный правовой акт, изданный в целях реализации положений ч. 7, 8 ст. 30 Закона о кадастре.

Приказ Министерства экономического развития России от

30.09.2010 г. № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения».

Приказ Министерства экономического развития России от

20.10.2010 г. № 503 «Об установлении требований к формату документов, предоставляемых в электронном виде в процессе информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости» - нормативный правовой акт, изданный в целях исполнения п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.08.2008 г. № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости».

В настоящее время межевой план подготавливается в электронном виде, а текстовая форма изготавливается только в случае, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ. В связи с этим нельзя не упомянуть приказ Росреестра от

• 15.12.2011 г. № П/501 «Об организации работ по реализации Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.02.2010 г. № 75, а также Порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от
• 28.12.2009 г. № 555». Этим документом установлена хш1-схема, используемая для формирования хш1-документа межевого плана земельного участка, предоставляемого в ОКУ в форме электронного документа.

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» действия по внесению кадастровых сведений уполномоченными должностными лицами подразделяет на следующие процедуры:

• 1) внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;
• 2) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;
• 3) учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта недвижимости);
• 4) снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;
• 5) внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН;
• 6) исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

Форма заявления об исправлении технической ошибки установлена приказом Министерства экономического развития РФ от 13.04.2009 г. № 125 «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости».

Среди значимых приказов можно назвать приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 19.03.2008 г. № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории», приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.09.2011 г. № 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества», приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.01.2011 г. № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости».

30 июня 2014 г. вступил в силу приказ Министерства экономического развития РФ от 08.1 1.2013 г. № 661 «О порядке и способах направления органом кадастрового учета заявителю или его представителю кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости, уведомлений о приостановлении государственного кадастрового учета, об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, решений об отклонении заявления об исправлении технической ошибки, об исправлении технической ошибки, о необходимости устранения кадастровой ошибки в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», устанавливающий, что при принятии решения об исправлении технической ошибки заявителю будет предоставлен кадастровый паспорт с исправлениями бесплатно.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 04.02.2009 г. № 34 «О перечне специальностей среднего профессионального образования, полученных физическими лицами, претендующими на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера» определяет перечень специальностей .

Приказ Министерства экономического развития РФ от 22.01.2010 г. № 23 «Об утверждении положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера» определяет порядок аттестации кадастровых инженеров.

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.08.2010 г. № П/459 «О введении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров» определяет начало автоматизированной обработки системы аттестации.

К опосредованным косвенно регулирующим кадастровую деятельность законодательным и нормативным правовым актам относят следующие.

Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Закон необходим для формирования процессов оборота земельных участков.

Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. № 60-ФЗ устанавливает правовые основы использования воздушного пространства Российской Федерации и деятельности в области авиации. Положения Воздушного кодекса Российской Федерации применяются, в частности, при осуществлении кадастровой деятельности в отношении объектов единой системы организации воздушного движения (аэродром, вертодром, аэропорт, международный аэропорт и т. д.).

Федеральный закон от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие в связи с использованием автомобильных дорог. Федеральный закон содержит положения, регулирующие предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения автомобильных дорог, которые необходимо учитывать при проведении кадастровых работ в отношении земельных участков для размещения дорог.

Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяет государственные гарантии его осуществления. Знания Федерального закона необходимы для понимания полномочий органов власти, в том числе при проведении процедуры согласования границ земельных участков.

Федеральный закон от 22.10.2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» регулирует отношения в сфере организации хранения, комплектования, учета и использования документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов независимо от их форм собственности, а также отношения в сфере управления архивным делом в Российской Федерации в интересах граждан, общества и государства.

Федеральный закон от 10.01.1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» устанавливает правовые основы деятельности в области мелиорации земель, применяется при проведении кадастровых работ в отношении мелиорируемых земельных участков для общего понимания проблематики.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется при выполнении кадастровых работ в отношении земельных участков, находящихся в залоге.

Федеральный закон от 24.07.2008 г. № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее также - Фонд) как института развития, цели деятельности, задачи и функции Фонда, порядок управления Фондом, порядок формирования его имущества и распоряжения им, порядок ликвидации Фонда. Данный Закон затрагивает в том числе особенности формирования земельных участков, а также порядок подготовки предложений об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства, для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкция для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и иного развития территорий.

Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. № 437 «О Министерстве экономического развития Российской Федерации» определяет полномочия органа нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При осуществлении кадастровой деятельности применяются не только специализированные федеральные законы и нормативные правовые акты в сфере регулирования кадастровых отношений, но и целый комплекс законодательных и нормативных правовых актов, как прямо, так и косвенно связанных с управлением земельно-имущественным комплексом Российской Федерации. Такое положение объяснимо, если обратиться к одному из основных принципов земельного законодательства, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а именно учету значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступает в силу с 1 марта 2015 г., добавил новые главы в Земельный кодекс РФ, определил положения по предоставлению и использованию земельных участков, внес существенные изменения в технологию проведения работ и документацию, подготавливаемую в процессе кадастровой деятельности. К основным из них относятся:

• изменено понятие земельного участка, ориентированного в основном на характеристики для регистрации правового режима земельных участков;
• изменено понятие «сервитут» и приведены основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• изменены состав документов и технология межевания земель;
• раскрыто назначение, содержание и процесс подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;
• конкретизированы вопросы образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включая определение выкупной цены, возможность участия в аукционе единственного участника;
• определены особенности и сроки договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• определены случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности;
• определены случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой;
• определены случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации;
• определено использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута;
• в Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесена ст. 10.1. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о проекте межевания территории.

Таким образом, сложился институт кадастровой деятельности и определено его место в системе земельно-имущественных отношений в России (рис. 2).

Кадастровая деятельность является «рычагом», посредством которого государство регулирует земельные отношения, управляя земельными ресурсами страны.

Рис. 2.

1.1. Нормативно-правовое регулирование...