Яблоко раздора: техническая документация на дом. Акт приема-передачи дома управляющей компании Техническая документация управляющей компании

Приложение 2

к Договору управления

Многоквартирным домом

Перечень

технической документации на Многоквартирный дом (МКД) по адресу:

_________________________________________________________________________

и иных связанных с управлением Многоквартирным домом документов

	Наименование документа	Количество листов	Примечания
I. Техническая документация на многоквартирный дом
	Технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического паспорта на МКД)
	Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в МКД
	Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД
	Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности :	4.1. инженерных коммуникаций
		за год, предшествующий передаче документации
	Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг
	Иные связанные с управлением Многоквартирным домом документы: - договоры - списки - прочее

Примечание: Необходимо указание на форму документа: оригинал; нотариально заверенная копия; копия, заверенная органом, выдавшим документ; ксерокопия или др.

В случае отсутствия документов, указанных в настоящем приложении, или необходимости актуализации имеющихся документов, работы по изготовлению недостающих документов или их обновлению могут быть включены в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая организация Собственник «__________________»

_______________________ /______________/ ___________________ / _____________/

Добрый день, изначально документация должна быть у Застройщика, далее он передает ее выбранному старшему по дому в соответствии с выбранной Вами формой управления домой.

Сделайте письменный запрос Застройщику.

Общаться в чате

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Наумова Анастасия

Юрист, г. Томск

Бесплатная оценка вашей ситуации

4022 ответа

4072 отзыва

Здравствуйте.

Документация храниться в месте, определенном решением общего собрания, лицом, ответственным за такое хранение - оно также определяется на собрании. Как правило, ее хранит ваш «старший по дому».

В части перечня документации - он установлен следующим нормативным актом:

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

Инструкцию передает застройщик:

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Также хранятся следующие документы:

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленнойформе (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

получен
гонорар 50%

1) у кого должна быть техническая документация по дому
Дмитрий

Здравствуйте, документация должна храниться у любого из собственников, ФИО которого укаазны в протоколе общего собрания (в вашем случае это будет скорее всего старший по дому)

ЖК РФ, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

2) какой перечень документов в нее входит
Дмитрий

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 30.05.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

3) можно ли запросить копии этих документов старшему по дому
Дмитрий

Обязаны передать Вам, запрашивать обязательно нужно и застройщик обязан документацию передать

Итак, вы прошли все этапы выбора способа управления многоквартирным домом (МКД) от собрания собственников до заявления в управляющую компанию (УК) о расторжении с ними договора на управление свои МКД. Теперь нужно получить от прежней УК техническая документация, для грамотного управления домом, т.к. в ней отражаются основные параметры объекта управления и сопутствующие моменты, позволяющие увидеть "трудные" места в управлении. Что скрывается под понятием "техдокументация" и как ничего не упустить?!

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен двумя Правилами. Первое, в пунктах 24 , 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Второе, в пункте 1.5 Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

ПЕРЕЧЕНЬ:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приемке результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года)

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

План участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Документация может быть разделена на техническую, иную и бухгалтерскую. При этом к иной документации относятся, в частности, письменные заявления, жалобы и предложения (а также соответствующие журналы и книги учета) по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копии договоров с подрядными организациями, копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма, акты проверки газотехнической инспекции. Бухгалтерскую документацию составляют, в частности, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

Более полную информаци вы можете прочитать .

Дом - это сложный архитектурный и инженерно-технологический механизм. Эффективно управлять им можно, только располагая необходимой технической документацией и ключами от запорных устройств.

Зарегистрированное ТСЖ изначально не располагает практически никакой документацией на дом (за исключением технического паспорта, да и то не всегда). Первое, что должна сделать администрация (правление) ТСЖ, - затребовать техническую документацию и ключи от запорных устройств на у предыдущей управляющей организации.

Мы уже говорили, что после принятия общим собранием решения о смене способа управления домом и создании ТСЖ необходимов течение 5 рабочих дней направить три уведомления о данном факте (с копиями протокола/решения общего собрания):

В предыдущую управляющую организацию;

В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);

В орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.

Обратите внимание на то, что не следует дожидаться регистрации товарищества в ФНС. ТСЖ считается созданным с того момента, как собственники помещений в проголосовали на общем собрании и расписались в протоколе. Именно протоколы общего собрания являются правоустанавливающими документами и влекут за собой юридические факты и последствия. ФНС лишь регистрирует этот протокол постфактум.

Управляющая организация не ранее чем через 7 дней (включая выходные) с момента получения уведомления о создании ТСЖ сообщает представителю ТСЖ о времени и месте передачи технической документации на и иных связанных с управлением этим домом документов (п. 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Кроме того, если управляющая организация перестает управлять , она обязана за 30 дней до прекращения договора управления с собственниками помещений передать техническую документацию на и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранному ТСЖ (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Рекомендую ни в коем случае не затягивать с истребованием всей необходимой документации. Она потребуется сразу же после получения зарегистрированных ФНС документов. Без технической документации ТСЖ не сможет заключить договоры с контрагентами (например, на эксплуатацию лифтов без паспорта на лифты) и с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Таким образом, все запросы в прежнюю управляющую организацию должны быть направлены еще до официальной регистрации ТСЖ в ФНС (лучше посылать не по почте, а передав письменный запрос лично в руки директора и оставив себе заверенную копию с печатью).

Полезная рекомендация содержится в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»: при смене управляющей организации предлагается составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Он подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление , и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта, и для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

Иными словами, если вчера ТСЖ направило уведомление с требованием о передаче технической документации и ключей от запорных устройств, а сегодня представитель управлявшей организации уже звонит председателю и предлагает подписать акт о передаче, не стоит спешить. Приему документации должен предшествовать реальный осмотр общедомового имущества с составлением Акта состояния общего имущества. В этом акте может быть отражено следующее:

1. Показания общедомовых приборов учета (счетчики, манометры, датчики давления) с обязательным фотографированием и проверкой работоспособности (в противном случае управляющая организация может попытаться «повесить» свои долги на вновь созданное ТСЖ).

2. Результаты проверки исправности всех инженерных систем (датчики пожарной сигнализации, проводка и пр.).

3. Оценка сухости подвала и его соответствия санитарным нормам, проверка чердака и крыши на предмет протечек и дыр в кровле. Все «сюрпризы» необходимо фиксировать на видео и фотографировать.

Для проверки исправности инженерных систем желательно пригласить представителей организаций, с которыми ТСЖ уже договорилась об обслуживании систем и коммуникаций. Профессионал, которому предстоит работать в , гораздо эффективнее диагностирует дом, чем рядовой член правления ТСЖ.

Все недостатки и проблемы должны быть отражены в Акте состояния общего имущества. Этот документ играет важную роль, если требуется обязать управляющую компанию что-либо восстановить или отремонтировать в судебном порядке или через надзорные инстанции. Прием дома не стоит проводить в одиночку (например, председателю). Необходимо присутствие как минимум всех членов правления ТСЖ.

После того как оценка состояния дома проведена, можно ехать в офис управляющей организации для приема технической документации и ключей от запорных устройств.

Акт приема-передачи подписывается после получения и проверки всей передаваемой документации. Следует обращать внимание на даты передаваемых по акту документов - они должны быть датированы днем передачи. Если управляющая организация пытается передать неактуальную информацию, необходимо это отмечать в примечаниях к акту. Недостающая документация также отмечается в примечаниях (максимально подробных). Прием документации - сложная и ответственная работа, которая занимает несколько часов. (Пример передаточного акта приведен в приложении 4.)

Обратите внимание, что согласно п. 20 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - ПП РФ-2013-416) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в .

Если ТСЖ передается неактуальная техническая документация, у прежней управляющей организации есть ровно три месяца на то, чтобы восстановить всю недостающую информацию за свой счет. Восстановленная документация передается по дополнительному акту приема-передачи (п. 21 ПП РФ-2013-416).

Отсутствие или утрата документации, подлежащей передаче в ТСЖ, не может являться основанием для прекращения данной обязанности прежней управляющей организации. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09 техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, то есть прежней управляющей организации.

Ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи с формулировкой «документация получена в полном объеме, претензий не имею». Для начала примите то, что управляющая организация готова передать, а в дальнейшем постепенно истребуйте все остальное.

Что входит в перечень обязательной технической документации

Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.

1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема-передачи.

Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).

2. Информация о собственниках . Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число - отражено в акте приема-передачи (приложение 5).

Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках , подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.

Согласно пп. Б п. 4 ПП РФ-2013-416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в , а также о лицах, использующих общее имущество в на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.

Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме. Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции. В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ-2013-416).

Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ-2006-491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.

Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники , чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи(особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.

3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приеме результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в , конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ-2006-491). (Примеры описания данной документации в акте приема-передачи приведены в приложении 4.)

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ-2006-491).

Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 2-03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:

План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;

Акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);

Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:

1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах). Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема-передачи. То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в установлены ОПУ).

2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии.Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г. В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуациястановится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.

3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметьактуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.

4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.

5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).

Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении инженерно-технических коммуникаций. В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).

Куда сообщать о получении документации

После того как вся документация получена и акт приема-передачи составлен и подписан, его копию в течение 3 дней с даты подписания необходимо предоставить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), то есть в жилищную инспекцию и городской департамент ЖКХ (в соответствии с п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).

За непредоставление этих сведений предусмотрена ответственность по статье 19.7 КоАП, которая влечет наложение штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 руб., на юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. Не так много, но все равно неприятно начинать работу ТСЖ со штрафов.

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть

Начиная с 5 мая 2014 г. действующим законодательством за отказ от передачи документации или ее части предусмотрены большие штрафы, которые орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) может наложить на прежнюю управляющую организацию.

Воспрепятствование деятельности по управлению , выразившееся в отказе от передачи ТСЖ технической документации на и иных связанных с управлением документов, либо в уклонении (равно как и нарушении порядка и сроков) от передачи таких документов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб., на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб. Повторное совершенное аналогичного правонарушения влечет дисквалификацию для должностного лица на срок от одного года до трех лет (ст. 7.23.2 КоАП).

Таким образом, в случае, если по прошествии 7 дней после отправки предыдущей управляющей организации уведомления с требованием на передачу документации с представителем ТСЖ никто не связался, ТСЖ может смело направлять в жилищную инспекцию требование привлечь предыдущую управляющую организацию к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП.

Если ТСЖ была передана только часть технической документации и управляющая организация затягивает передачу недостающих единиц (то есть прошло более 90 дней, которые даются на восстановление недостающего), также следует отправить в жилищную инспекцию жалобу аналогичного содержания. К жалобе следует приложить копию акта приема-передачи с указанием недостающей документации, которая должна быть восстановлена.

Однако жалоба в жилищную инспекцию помогает не всегда. Эта инстанция обязана отреагировать, но ответ на жалобу ТСЖ может носить формальный характер (особенно, если противник ТСЖ - крупная УК на городском рынке услуг ЖКХ). В этом случае действия (а точнее - бездействие) жилищной инспекции может и должно быть обжаловано в прокуратуре.

Может статься так, что часть документации ТСЖ будет проще восстановить своими силами, а затем выставить счет прежней УК в арбитражном суде. Но в любом случае необходимо использовать все возможности досудебного решения проблемы (это проще и дешевле) и добиться, чтобы предписание на восстановление недостающей документации было выдано органом государственного жилищного надзора. А если жилищная инспекция ТСЖ не поможет, стоит обращаться в суд (не забыв одновременно обжаловать действия жилищной инспекции в прокуратуре).

Отдельно рассмотрим возможность обращения в региональное УМВД с жалобой на самоуправство прежней управляющей организации. Отказ (уклонение) от передачи недостающей технической документации и ключей от запорных устройств является самоуправством, то есть самовольным, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актам порядком совершения либо действий, правомерность которых оспаривается организацией, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ). При подаче такого заявления-жалобы следует обосновать причиненный вред. Он может выражаться в следующем (варианты):

Отсутствие чипированного ключа от прибора учета тепловой энергии не позволяет осуществлять регулировку системы горячего водоснабжения и отопления, что затрудняет управление , а кроме того, приводит к большим потерям по воде, лишним расходам жителей;

Без технического проекта на коммерческий узел учета (индивидуальный тепловой пункт) ТСЖ сталкивается с угрозой штрафов от Ростехнадзора и не может осуществить прием теплового пункта от ресурсоснабжающей организации;

Отсутствие прочей указанной документации также затрудняет управление .

В этом случае ТСЖ целесообразно просить УМВД о следующих действиях:

Проверить правомерность действий прежней управляющей организации в части уклонения от передачи ТСЖ технической документации и ключей от запорных устройств на

ВОПРОС:
Собственники многоквартирного дома выбрали новую Управляющую организацию (УО), в соответствии с чем, вновь выбранной УО должна быть передана вся техническая документация на данный дом. Однако, предыдущей УО заявлено, что техпаспорт по данному дому отсутствует. Кто и за чей счет должен восстановить данный документ?

Отредактировано:

ОТВЕТ:
В соответствии с , утв. приказом Минстроя УР от 30.01.2008 г. №16,

8. Управляющая организация (жилищное объединение), осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, после получения уведомления собственников и уведомления Администрации МО о соответствии документов, представленных собственниками помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства (или решение суда, признавшем решение собственников соответствующим законодательству):
...
8.2. проводит проверку наличия технической и иной документации для подготовки к передаче в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.
8.3. в срок не позднее предусмотренного ч.10 ст.162 ЖК РФ осуществляет передачу технической документации по акту приема-передачи, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации.
...
12. Управляющая организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, передает согласно акту приема-передачи вновь избранной управляющей организации (жилищному объединению, правомочному представителю собственников) следующую имеющуюся в наличии техническую и иную документацию (информацию, необходимую для управления)...

Данный порядок имеет рекомендательный характер. Обязанностей для предыдущей управляющей организации по восстановлению техпаспорта за свой счет он не содержит.

Далее, такой обязанности для предыдущей управляющей организации не содержится и в . Более того, там вообще в составе документации для управления многоквартирным домом нет технического паспорта, а есть, в составе иных документов, «проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)».
При этом п. 27 Правил устанавливает, что «ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом».

Поэтому, думаю, обязать предыдущую управляющую организацию восстановить за ее счет техпаспорт на дом можно лишь если удастся доказать, что она не исполнила своих обязательств по приемке и (или) хранению этого документа.
В ином случае восстанавливать документацию должна будет новая управляющая организация за счет собственников помещений (расходы включаются в плату за управление).