Перепланировка в нежилом помещении стадии. Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

Согласование перепланировки нежилого помещения может понадобиться по разным причинам – переоборудование офиса под торговую точку или парикмахерской под компьютерный клуб, и таких причин может быть сотни. Важно знать, что самостоятельно, без уведомления и согласования перепланировки нежилого помещения в уполномоченных органах, проводить реконструкцию запрещено законом.

Выходит любые работы в нежилом помещении нужно согласовывать?

Нет. Согласования в надзорных органах не требуется, если проводится косметический ремонт. В процессе, которого обновляется интерьер или дизайн, но при этом не меняется конфигурация помещения. Не нарушаются инженерные, и сантехнические коммуникации, и не меняется функциональное назначение нежилого помещения.

Понятно, и все-таки в каких случаях необходимо согласование перепланировки нежилых помещений?

Не обойтись без получения разрешения в уполномоченных ведомствах, при следующих работах:

Установка перегородок или возведение стен
Установка лестниц, устройство проемов в стенах, иные действия производимые в несущих конструкциях
Перенос или обустройство новых сантехнических узлов
Изменения оконных проемов либо оборудование новых, в том числе под витрины.

Это далеко не полный перечень.

Что и работы с несущими стенами можно согласовать?

Можно, но не всегда. Каждый случай индивидуален, все зависит от массы факторов, как то: конструктивные особенности здания, срок его эксплуатации и состояние стен, оборудование новых проемов у соседей сверху. Рассчитать все эти параметры могут только в одном месте – проектном институте, в котором работают авторы проекта.

Получается можно согласовать перепланировку нежилого помещения вообще любую?

Конечно, нет. Если результатом перепланировки помещения находящегося на первом этаже жилого многоквартирного дома, будет ухудшение условий проживания граждан, например, ограничение доступа к инженерным сетям, естественно разрешение никто не даст. Само собой если расчеты покажут, что перепланировка может привести к обрушению перекрытий, о согласовании можно забыть. Не разрешается уменьшать или ликвидировать каналы вентиляции. Перечень запретов достаточно обширный.

А если плюнуть на все и, не согласовывая сделать перепланировку нежилого помещения?

А вот этого делать, точно не следует! Во-первых, по причине безопасности.

Одно дело если переносится деревянная перегородка, а другое, когда устраивается проем в стене, что может привести к повреждению
конструкций, вследствие чего могут серьезно пострадать люди. Как уже говорилось выше, точно все рассчитать могут только авторы проекта и не потому, что они самые умные, а потому, что у них есть все данные о
помещении и доме.

Ну и во-вторых юридический аспект. По – сути, перепланировка без согласования – нарушение закона, что карается санкциями, в основном это штрафы, причем немалые. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, размер штрафа для юридических лиц может достигать одного миллиона рублей. Даже если в Мосжилинспекции не обнаружат самовольную перепланировку, при продаже нежилого помещения этот факт обязательно «всплывет». Тогда придется узаконивать уже совершенную перепланировку, а это чревато дополнительными финансовыми издержками.

Убедили, ну и как это согласование перепланировки нежилого помещения добыть?

Добывать ничего не надо, все что нужно – действовать в соответствии с Постановлением Правительства Москвы за номером 508, собрать
следующие документы:

Нотариально удостоверенные копии право устанавливающих документов на нежилое помещение и учредительных документов
Поэтажный план с экспликацией. Выписка из технического паспорта на здание. Справка органа технического учета о состоянии здания/помещения
Согласие собственника помещения
Проект перепланировки нежилого помещения
Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения работ по перепланировке (если перепланировка еще не выполнена)
Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, в случае если согласовываются уже выполненные работы.

Проект перепланировки можно сделать самостоятельно?

Нет, нельзя. Законом регламентировано, что разработку проектной документации осуществляют организации, которые имеют допуск СРО. Наше проектное бюро обладает всеми необходимыми лицензиями на осуществление проектной деятельности, а наши специалисты компетентны в проектах любой сложности.

Сколько по времени займет согласование ?

В целом , согласование можно разделить на 2 больших этапа . По длительности первый этап можно сделать в срок от 3 до 6 месяцев , в зависимости от количества инстанций и сложности работ . Второй этап можно завершить за пару месяцев . Если говорить простым языком , то на первом этапе необходимо показать инстанциям планируемые работы по перепланировке в утвержденной законом форме .
Вторым же этапом надо будет предъявить чиновникам выполненные работы для завершения согласования и получения новых документов .
Более подробно стандартный процесс согласования выглядит следующим образом :

1 этап .

Собираем документы (БТИ , документы о собственности и тд )
Подготавливаем проектную документацию
Получаем заключения ФБУЗ и Роспотребнадзора
Подаем документы в Мосжилинспекцию и ждем решения .

После получения разрешения выполняем ремонтные работы силами подрядной организации с допуском СРО .

2 этап .

Вызываем инспектора Мосжилинспекции для проверки выполненных работ по проекту .
Вызываем техника БТИ для проведения фиксации планировки и получаем новый поэтажный план помещения .

Ура ! Перепланировка согласована !

Понятно , сколько стоит согласование перепланировки нежилого помещения ?

Это тот случай , когда все действительно индивидуально . Стоимость зависит от площади помещения , изменений и других технических моментов .
Мы готовы назвать точную стоимость и более подробно разобрать Вашу перепланировку во время бесплатной консультации по телефону .
Позвоните нам

Мы имеем свой штат проектировщиков, это позволяет выпускать проектную документацию для согласования быстрее и без лишних затрат. Любые корректировки, если понадобятся, выполняются сразу же.

Наша компания на рынке согласования работает c 2004 года. А некоторые сотрудники, в том числе проектировщики, проработали в данной сфере намного больше.

Сертификаты допусков в СРО

Сроки и цены

Сроки, необходимые для того, чтобы подготовить проект перепланировки и получить разрешение на перепланировку при помощи наших специалистов составляют 2-4 месяца. Величина сроков зависит от сложности перепланировки и проведения ее в жилом или нежилом помещении. Цены на наши услуги демократичны, а их качество не оставит равнодушным: мы составляем индивидуальные проекты, максимально удовлетворяющие потребностям клиентов.

Оплата

Оплата осуществляется поэтапно. Первый авансовый платеж обычно в размере 40%, остальные в зависимости от количества этапов и их стоимости.

Варианты перепланировки

Существует три варианта перепланировки нежилого помещения:

Нежилое помещение в жилом доме (незначительная перепланировка) – разрешение на перепланировку помещения дает Мосжилинспекция.
Помещение в жилом доме (значительная перепланировка) – разрешение дает Мосжилинспекция.
Помещение в нежилом доме - разрешение дает Префектура.

Каждый вариант предусматривает различные этапы согласования перепланировки. Узаконивание перепланировки нежилого помещения производится по тому же плану, что и согласование. Штрафы и санкции на случай, если была произведена незаконная перепланировка, к выполнившим ее лицам и организациям не применяются.

Вариант I

Незначительная перепланировка (подробнее в Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП):

устройство и заделка проемов в ненесущих перегородках;
снос, строительство ненесущих перегородок;
замена инженерного оборудования и т.д.

В большинстве случаев разрабатывается только архитектурная часть проекта. О пакете документов и порядке согласования вы можете проконсультироваться у наших специалистов.

Вариант II

Значительная перепланировка (подробнее в Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП):

устройство проемов в капитальных стенах;
устройство новых санузлов;
монтаж стен, которые увеличат нагрузку на перекрытия;
смена полов, в результате которой увеличивается нагрузка на перекрытия и т.д.

В данном случае производится обследование конструкций, результатом которого является заключение о целесообразности перепланировки. Проект подготавливается полностью, включая инженерную составляющую. Порядок согласования вы можете уточнить у наших консультантов.

Вариант III

В этом случае подготавливается проект перепланировки. Его размер зависит от величины требуемых изменений. Необходимо заключение о безопасности планируемой перепланировки. Проект дополнительно согласовывается, что влияет на сроки согласования.

Порядок согласования

Порядок согласования перепланировки зависит от того, какое помещение видоизменяется – жилое или нежилое. Перед тем как начнется сама процедура, осуществляется консультация специалиста, производится подписание договора и нотариальной доверенности.

Согласование, вариант I:

подготовка документов;
разработка архитектурной части проекта;
согласование в СЭС, ДЕЗ, УГПС;

Согласование, вариант II:

подготовка документов;
получение Технического заключения;
разработка проекта;
согласование проекта в Роспотребнадзоре, архитектурно-планировочном управлении, пожарной службе, ДЕЗ и т.д.;
сдача документов и получение разрешения в Мосжилинспекции.

Согласование, вариант III:

1-4 пункты из варианта II;
Получение разрешения в Префектуре.

Мы предлагаем согласование проектов для:

Баров.
Ресторанов.
Кафе.
Торговых центров.
Магазинов.
Складов.
Офисов.
Производственных помещений.

Наши услуги

Чтобы быстро согласовать перепланировку, необходимо собрать документы (техническая документация БТИ Москва, техусловия, техническое заключение и т.д.), подготовить правильный проект, который будет принят с первого раза, обойти по несколько раз десятки инстанций. Оформление перепланировки помещений рациональнее осуществлять, заручившись поддержкой нашей организации.

Для получения консультации по интересующим вопросам можно позвонить по телефонам, указанным в контактах, либо заказать выездную консультацию, в ходе которой специалист осмотрит документацию и нежилой объект на месте. Сотрудничество с нами дает существенную экономию времени и нервов, сокращение сроков согласования и гарантию успешного исхода дела.

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют узаконивания так же, как перепланировка квартир, но имеют ряд принципиальных отличий. Нормативное регулирование, порядок согласований, этапы работ по согласованию, а также многое другое. Подробнее в нашей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения

На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ. Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:

демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания - сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Компания «Смарт Вэй» специализируется, в том числе, на обследовании объектов недвижимости после произведенной перепланировки. По результатам такого обследования оформляется техническое заключение.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий - в чем разница?

Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ. Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:

перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта - если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге - Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций - процедура согласования работ аналогична перепланировке;
переустройство, связанное с изменением фасадов, - устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве - в Москомархитектуре);
реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) - выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция - она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо пройти экспертизу проектной документации. Выполнять реконструктивные работы без разрешения - чревато разрушением объекта.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Комментарий эксперта
От правильности определения состава предстоящих работ зависят сроки согласования, а также возможность избежать приостановки или отказа в рассмотрении документов. В большинстве случаев для этого нужно учитывать не только нормы федерального законодательства, но и региональные или муниципальные акты.
При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только сможете быстро оформить все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки, но и правильно определить характер работ.

Нормативное и законодательное регулирование перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства. Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:

Жилищный кодекс РФ - в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
Федеральный закон № 218-ФЗ - предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП - данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП - предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Комментарий специалиста
Любые нарушения при согласовании перепланировки повлекут претензии со стороны муниципальных, надзорных или контрольных органов. Избежать таких проблем можно только при соблюдении всех правил оформления документов и проведения работ.
Специалисты компании «Смарт Вэй» выполнят все действия по обследованию нежилых помещений и зданий, подготовят проектную документацию и помогут согласовать ее в муниципальных ведомствах.
Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Порядок узаконивания и согласования перепланировки нежилого здания

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, - этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план - так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. - по факту.

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Если строительные работы будут проводиться в нежилом помещении многоквартирного дома, согласование пойдет через муниципальные ведомства. Для объектов Москвы такой инстанцией будет являться Мосжилинспекция. Пошаговая инструкция для согласования в Москве будет выглядеть следующим образом:

Выбор проектной организации, заключение договора.
Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
Подготовка технического заключения - этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой - 45 рабочих дней).
Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства - проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций также изготавливается по результату выполненных работ и подтверждает их соответствие строительным нормам.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ;
процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Комментарий специалиста
Изложенные выше правила носят общий характер. Однако при перепланировки помещения или здания могут возникать индивидуальные сложности. Предусмотреть все нюансы еще на начальной стадии оформления документов помогут эксперты компании «Смарт Вэй».
Наша компания обеспечит индивидуальный подход к каждому делу, а опыт и квалификация сотрудников позволяют решать даже самые сложные вопросы.
Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Выполнение обмерных работ и обследование зданий для фиксации перепланировки

После перепланировки будут проводиться обмеры и обследования здания, чтобы зафиксировать все изменения в параметрах объекта. Эти процедуры проходят по следующим правилам:

обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.

Комментарий эксперта
Обмеры объекта после перепланировки могут понадобиться и в случае, если муниципальное ведомство откажется узаконить перепланировку - собственник вправе обратиться в суд с доказательством в виде технического заключения. При отсутствии существенных нарушений при выполнении работ и угроз безопасности объекта судебный акт будет являться основанием для кадастрового учета изменений.

Часто возникает ситуация, когда проект перепланировки и обследование объекта с изготовлением технического заключения готовит одна организация, а кадастровые работы проводит другая компания или кадастровый инженер. В работе разных подрядчиков могут произойти расхождения, и итоговый проект будет отличаться, к примеру, от технического плана. Это приводит к приостановкам кадастрового учета и регистрации прав. Есть случаи, когда сложности взаимодействия проектных компаний и кадастровых инженеров приводят к задержкам в регистрации на год и более.

Для того чтобы избежать такой ситуации, рекомендуем обращаться за заказом работ по изготовлению проекта, технического заключения и технического плана в одну организацию. В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать любые виды работ для согласования перепланировки объекта недвижимости: проектирование, обследование, кадастровые работы, регистрацию в Росреестре. В штате «Смарт Вэй» опытные проектировщики, квалифицированные кадастровые инженеры, специализированные юристы-регистраторы. Обратившись к нам, вы не будете вынуждены искать дополнительных подрядчиков и заказывать услуги где-то еще. В результате вы получите качественно выполненную работу в кратчайшие сроки, т.к. над вашим проектом будут работать сразу все необходимые специалисты - синхронно и с максимальным взаимодействием между собой по всем возникающим вопросам.
Компания «Смарт Вэй» имеет допуск СРО на проектные работы и работы по обследованию объектов недвижимости, СРО кадастровых инженеров, сертификат качества ISO и OSHAS.
Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Изготовление проекта перепланировки в разделе Архитектурные решения

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
содержание и состав строительных работ;
требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

Изготовление технического заключения о допустимости выполненных работ

Если работы будут проводиться в многоквартирном здании, нужно соблюдать дополнительное условие о получении технического заключения. Этот документ должен подтвердить, что предстоящие работы не повлияют на безопасность и целостность несущих конструкций. Если в результате строительных работ будет оказано воздействие на указанные конструкции, эксперт должен оценить максимально допустимый уровень нагрузки и требования проекта к усилению элементов. Техзаключение будет рассматриваться в муниципальных ведомствах наряду с проектом.

Комментарий специалиста
Для нежилых зданий также требуется техническое заключение. На основании этого документа, так же, как и проекта перепланировки, изготавливается технический план. Без технического заключения орган регистрации не произведет учет изменений объекта в ЕГРН.

Изготовление технического плана для регистрации перепланировки

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане. Для этого проводится изучение документов, обследование объекта в натуре. Технический план будет использован сотрудниками Росреестра для обновления сведений ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает фасады здания

Если перепланировочные работы связаны с изменением внешних фасадов здания, нужно пройти дополнительные согласования. В Москве такое согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. Чтобы получить разрешение проводить работы на фасаде столичного объекта, в проектной документации нужно учесть требования единого архитектурного облика.

Порядок согласования фасадов здания

При выполнении работ на фасадах либо на отдельных элементах здания получать разрешение на строительство не нужно. Для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений городским нормативам.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

Комментарий специалиста
Колористический паспорт на объект недвижимости в Москве будет оформлен в Москомархитектуре. В содержании этого документа указываются основные параметры фасадов, а также их цветовые решения. При изменении цветовых решений фасада данные паспорта будут оформляться заново.

Проект колористических решений

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

Согласование в Архитектуре

При выполнении работ на фасадах ОКС в Москве согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. В частности, изменение цветового решения фасада будет предметом рассмотрения Художественным советом Москомархитектуры. Если указанные работы проводятся на многоквартирном здании, перепланировка должна быть согласована и со службой Мосжилинспекции.

Органы согласования изменения фасадов в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Для объектов, расположенных в Москве, согласование изменения фасада проходит через Москомархитектуру. Для объектов Московской области требования к согласованию нужно уточнять в муниципальных актах районных властей. На территории Санкт-Петербурга согласованием фасадов занимается Комитет по градостроительству и архитектуре СПб. Для отдельных районов Ленинградской области муниципальные власти могут принимать собственные правила согласования, а также состав уполномоченных органов.

Появилась антресоль в здании - что делать?

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой - она связана с несущими конструкциями здания. При возведении такой строительной формы нужно определить, к какому типу работ относится монтаж антресоли - к перепланировке или реконструкции.

Нормы для антресоли - когда она не считается отдельным этажом

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой - она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

Узаконить или снести антресоль?

Чтобы определить порядок согласования и узаконивания возведенной антресоли, необходимо оценить ее технические характеристики в сравнении с исходным объектом. Если при возведении антресоли были существенно нарушены допустимые пределы нагрузки на несущие стены, вероятность узаконивания будет равная нулю.

При возникновении такой ситуации, обращайтесь за помощью в компанию «Смарт Вэй» - мы проведем обследование помещений и антресоли, уточним все технические параметры, определим оптимальный вариант узаконивания.
Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Регистрация перепланировки здания в Росреестре

Все изменения после перепланировки отражаются в техническом плане здания и/или помещений. Эти документы будут использоваться специалистами Росреестра для проведения кадастрового учета и обновления сведений ЕГРН.

Порядок регистрации перепланировки здания в ЕГРН

Чтобы завершить процесс согласования перепланировки, нужно оформить акт приемочной комиссии и получить технический план. Изменения в конфигурации здания и помещений фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план. Этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН.

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

Технический план - его особенности при перепланировках зданий и помещений

С введением механизма кадастрового вместо техпаспорта оформляется технический план. Изготовлением этого документа может заниматься только кадастровый инженер, обладающий квалификационным аттестатом и состоящий в СРО.

данные ЕГРН на объект- инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Акт приемки работ и технический план направляются в Росреестр - это ведомство будет проводить кадастровый учет изменений объекта.

Специалисты компании «Смарт Вэй» оформят техпланы на объекты любой сложности, в том числе для узаконивания уже выполненных работ. В большинстве случаев, готовый техплан будет выдан уже через 1-5 дней. Для устранения любых возможных проблем и сложностей, наши специалисты окажут помощь при прохождении кадастрового учета. Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

Специалисты Росреестра используют указанные документы для внесения актуальных данных в ЕГРН, после чего собственник получит на руки выписку из реестра. Изменение права собственности при согласовании перепланировки не происходит. Срок процедуры займет от 5 до 7 дней, в зависимости от способа подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Процедура учета является безвозмездной, так как госпошлина уплачивается только при регистрации и переходе прав на недвижимость.

Сложности при регистрации перепланировок

Возможные проблемы и сложности при согласовании перепланировок могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «по факту»;
составление проекта с нарушением нормативных актов и регламентов - может потребоваться повторное изготовление проекта;
проведение перепланировки без согласия всех правообладателей помещения иди здания;
отступление от требований проекта, в том числе с возможным разрушением несущих конструкций и элементов здания.

Устранить указанные проблемы можно только при обращении к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, которые есть в компании «Смарт Вэй».

Согласование перепланировки зданий в БТИ

До 2013 года оформлением технической документации на здания, помещения и иные объекты недвижимости занимались специалисты БТИ. После указанной даты все полномочия были переданы кадастровым инженерам, а согласование перепланировки проходит без участия БТИ.

Ошибочно полагать, что, обратившись, к примеру, в МосгорБТИ для устранения «красных линий» и получения поэтажных планов в «черных линиях», вы зарегистрируете изменения объекта недвижимости надлежащим образом. МосгорБТИ не передает ваши документы в Росреестр - они проводят свой учет, который никак не связан с кадастровым учетом. Все равно вам придется заказывать кадастровые работы и изготавливать проект перепланировки.

Черные и красные линии на поэтажных планах БТИ

В БТИ оформлялись техпаспорта на недвижимость, а все данные отражались в графической части этого документа. Красные линии указывали на наличие изменений в параметрах объекта, не соответствующих сведениям инвентарного дела. Фактически это означало несогласованное внесение изменений в параметры здания или помещение.

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Перепланировка нежилого помещения проводится для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях. Самый сложный и ключевой момент - это оформление проекта перепланировки помещения и согласование планируемых работ в соответствующих государственных инстанциях и получение согласия на переобустройство.

В первую очередь проводится обследование здания с выпуском Технического заключения на возможность перепланировки в нежилом помещении или заключение о допустимости и безопасности на уже произведенную переустройство.

Исходя из сложности планируемых мероприятий, возможно, понадобятся некоторые доработки:

Согласование фасада . Если планируется видоизменение, устройство отдельного входа или дополнительных окон.
Конструктивные решения. Если будут затронуты несущие стены строения.
Водоснабжение и канализация. Если необходимо изменить инженерные системы.
Отопление и вентиляция. Если предполагается замена или перенос элементов указанных систем.

Следующий этап разработка подробного проекта перепланировки/переустройства будущего помещения. Он должен реализовываться инженерной организацией, имеющей допуск СРО, позволяющий разрабатывать подобные документы и проводить обследования зданий в Москве. При разработке проекта учитываются все требования местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор и пр. Соблюдение всех правил залог успешного согласования.

Согласование всех нежилых помещений в Москве происходит только по «проекту перепланировки и техническому заключению».

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или доме

Самый простой случай.

Если перепланировка нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа - тогда все утверждения проекта проводятся по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного оформления переустройства необходимо предоставить:

Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
Проект планируемого переустройства и перепланировки, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Стоимость согласования проекта нежилого помещения в нежилом здании от 60 000 рублей.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Утверждение перепланировки помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует разрешение на работы по перепланировке.

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

Подтверждения права владения.
Помещения, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
Проект переустройства нежилых площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

После рассмотрения всех документов, Мосжилинспекция выдает разрешение или отказывает по определенным причинам.

Если Вы уже выполнили перепланировку помещения в многоквартирном доме, то мы разработаем Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке для Мосжилинспекции.

Цена получения разрешения на перепланировку нежилого помещения от Мосжилинспекции в жилом доме от 70 000 рублей.

Оформление Акта о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проекту перепланировки, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения». Он оформляется путем визуального осмотра помещения инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

соответствие реальных работ проекту;
доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
наличие Актов проведения скрытых работ;
корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки нежилого помещения в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

собственник или его доверенное лицо;
представитель разработчика проекта;
подрядчик, проводивший строительные работы;
представитель Мосжилинспекции;
руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное согласование перепланировки официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
отсутствует разрешение на переустройство или проектная документация;
имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
некорректно заполнен журнал производства работ.

Собственник получает на руки предписание об обязательном устранении выявленных нарушений в процессе проведения инспекции. Необходимо повторно обратиться за новым Актом о переустройстве не позднее десяти дней с момента окончания срока предписания.

Оформление перепланировки нежилого помещения с внесением изменений в ГКН и ЕГРН

Порядок регистрации перепланировки нежилых помещений в Москве предусматривает внесение новых данных о помещении в Росреестр и кадастр. Для этого уполномоченный кадастровый инженер, представитель организации с допуском СРО, готовит технический план на нежилое помещение. Именно из него вносятся необходимые корректировки в новый кадастровый паспорт от Росреестра.

Кадастровый паспорт ГКН (Государственный кадастр недвижимости) с новой планировкой является основанием для записи обновленной информации в ЕГРН, на базе которых выдается новое Свидетельство о гос. регистрации прав собственности.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения и чем грозит самовольная перепланировка

Самовольная перепланировка нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.

Именно для этого проводится процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.

В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что переустройство не отображено в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.

Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.

Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!

Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают проект и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении» .

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку нежилого помещения любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

В больших городах ввиду высокой плотности застройки не всегда рационально строить новые здания для использования в коммерческих или промышленных целях. При достаточном количестве инфраструктурного фонда производится перепланировка нежилого помещения в соответствии с целями и задачами собственника или арендатора. Перепланировка представляет собой изменение внутренних конструкционных особенностей здания/помещения с целью приведения его в соответствие новым требованиям к эксплуатации. Перепланировка может производиться в магазинах и офисах, кафе и барах, ресторанах, салонах и других помещениях.

Чем отличается перепланировка от переустройства помещений?

В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка нежилых помещений представляет собой более сложный процесс не только в техническом плане. Поскольку предполагается, что после изменений конфигурации здание будет посещать большое количество людей, то все этапы работ потребуют обязательного согласования с различными государственными инстанциями, ответственными за выдачу разрешений и внесение изменений в регистрационные документы.

Следует также отличать перепланировку от других видов работ, связанных с изменением внутреннего облика нежилых зданий. В Жилищном кодексе предусмотрено понятие «переустройство», которое предполагает установку, ремонт, замену или демонтаж коммуникаций, сантехники и оборудования. В отличие от него, перепланировка в нежилом помещении предусматривает такие виды работ по изменению его конфигурации:

увеличение/уменьшение площади и высоты;
устройство или заделка оконных и дверных проемов;
объединение двух помещений в одно;
установка/демонтаж внутренних перегородок;
замена или обустройство дублирующих перекрытий;
демонтаж или обустройство лестничных пролетов и тамбуров;
обустройство изолированного входа с фасада, монтаж крыльца и другие.

При выполнении перепланировок функциональное назначение здания остается неизменным, т. е. должно использоваться в той же области коммерческой деятельности, что и до изменений конфигурации. Но Жилищный кодекс предусматривает такое понятие, как «смена назначения» (перепрофилирование) нежилого фонда, т. е. изменение вида и характера деятельности, в ходе которого осуществляется эксплуатация. Например, может производиться смена назначения помещения ресторана под магазин. Для перепланировки с одновременной сменой назначения здания требуются дополнительные действия для согласования с уполномоченными госструктурами.

Как согласовывается перепланировка?

Согласование перепланировки нежилого помещения - обязательный этап, предшествующий реконструкционным работам. Без него все действия собственника считаются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность и даже лишение права собственности. Согласовывать изменения нужно по той причине, что любые вмешательства в конфигурацию здания несут в себе потенциальную угрозу для людей.

Например, нарушение целостности несущей стены может повлечь за собой серьезную аварию с человеческими жертвами, если рухнет перекрытие, державшееся на несущей стене. Поэтому все действия субъекта, от имени которого планируются изменения, требуют тщательной проверки и согласования с компетентными специалистами, сотрудниками государственных структур.

Порядок обращения в уполномоченные разрешительные инстанции перед началом работ зависит от типа здания. Если речь идет об отдельно стоящем строении, то разрешение на перепланировку нежилого помещения нужно получить в БТИ. Для перепланировки помещения в жилом доме требуется разрешение госжилинспекции, согласие жильцов в письменном виде. Основанием для реконструкции помещения в нежилом здании является проектно-техническая документация, выданная проектно-строительной фирмы, имеющей допуск СРО.

Как происходит согласование?

Проект перепланировки нежилого помещения выдается после тщательного обследования несущих конструкций, коммуникаций и систем, которое должен произвести подрядчик. Именно он выносит заключение о допустимости изменений конфигурации с учетом конструкционных особенностей здания. При утвердительном решении проектно-строительной организации можно переходить к процессу согласования. проекта реконструкции. Для этого потребуется перечень документов, нужных для обработки информации различными инстанциями. В него входят:

заявление о намерении произвести планировку (подается от имени заказчика);
заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
документы БТИ, выданные не позднее года до момента подачи заявления;
техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, выданное уполномоченной проектно-строительной организацией;
договор страхования гражданской ответственности, фиксирующий возможность ущерба жизни людей во время выполнения работ.

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.

Например, если планируется из бывшей квартиры сделать магазин, то потребуется разрешение отдела городской администрации, ответственного за ведение розничной торговли. Кроме того, необходимо получить письменное согласие от управляющего зданием, который должен провести инспекцию всех смежных помещений, а также составить акты технического осмотра.

Порядок согласования и проведения перепланировки

Перед началом работ жильцы дома должны быть оповещены об их предполагаемых сроках начала и окончания. Также потребуются копии учредительных документов юрлица, заверенные нотариусом, от имени которого будет производиться перепланировка. После подачи документов этапы согласования и проведения перепланировки будут выглядеть так.

Получение в БТИ экспликации, поэтажного плана помещения.
Согласование плана реконструкции нежилого помещения в государственных органах.
Направление документов с подписями и печатями на разрешение в градостроительный отдел.
Получение разрешения на реконструкционные работы.
Проведение работ в соответствии с утвержденным планом и техническим заключением.

По окончанию работ заказчик должен получить правовые акты - выполненных работ и о завершении переустройства. Последний составляется на готовом объекте в присутствии заказчика, собственника (балансодержателя) здания, разработчиков проекта, представителей БТИ и пожарной службы, а также непосредственно подрядчика, выполнявшего перепланировку.

После составления и подписания акта о переустройстве он передается в БТИ. Если работа проводилась в отдельно стоящем здании, то потребуется передать план и в земельный отдел. Тот в свою очередь должен выдать новые документы с учетом совершенной реконструкции.

Узаконивание самовольной перепланировки

В случае незаконной перепланировки нежилого помещения, ее необходимо в обязательном порядке узаконить. Для начала нужно выполнить все шаги в соответствии со стандартным планом согласования.

Если самовольный проект перепланировки соответствует всем установленным нормам безопасности, а техническое состояние объекта не представляет опасности жизни и здоровью людей, то суд разрешает сохранить помещение в измененном виде. После постановления суда о сохранении изменений заказчик получает новый техпаспорт, на основании которого вносятся обновленные данные в регистрационные документы БТИ и управления строительства и архитектуры.