Продажа имущества банкротов. Реализация имущества должников

Здравствуйте!

Продажа имущества должником с момента введения внешнего управления запрещается, и должна производится после утверждения плана внешнего управления. Полномочия руководителя должника прекращаются, соответственно он уже не может распоряжаться своим имуществом.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 94. Последствия введения внешнего управления
1. С даты введения внешнего управления:
прекращаются полномочия руководителя должника, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего;

Статья 99. Права и обязанности внешнего управляющего
1. Внешний управляющий имеет право:
распоряжаться имуществом должника в соответствии с планом внешнего управления с ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом;

получен
гонорар 50%

Объясните может ли должник в период процедуры наблюдения реализовывать свое имущество.
Евгений

Добрый вечер, Евгений.

Да может, с определенными ограничениями установленными ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Статья 64. Ограничения и обязанности должника в ходе наблюдения
1. Введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 482-ФЗ)
2. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
-связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;
-связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Возможна ли продажа имущества в период внешнего управления до утверждения плана внешнего управления
Евгений

Нет, законом это запрещено:

Статья 111. Продажа части имущества должника
1. В случаях, предусмотренных планом внешнего управления , после проведения инвентаризации, а также оценки имущества должника, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.
2. Продажа части имущества должника не должна приводить к невозможности осуществления должником своей хозяйственной деятельности.
Продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Статья 110. Продажа предприятия должника
1. Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее также - предприятие).
2. Продажа предприятия может быть включена в план внешнего управления на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника.

Кроме того:

Статья 101. Распоряжение имуществом должника
1. Крупные сделки, а также сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, заключаются внешним управляющим только с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
2. В целях настоящего Федерального закона к крупным сделкам относятся сделки или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более чем десять процентов балансовой стоимости активов должника на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения такой сделки.
3. В целях настоящего Федерального закона сделками, в совершении которых имеется заинтересованность, признаются сделки, стороной которых являются заинтересованные лица по отношению к внешнему управляющему или конкурсному кредитору либо к должнику.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
4. Сделки, влекущие за собой получение или выдачу займов, выдачу поручительств или гарантий, уступку прав требований, перевод долга, отчуждение или приобретение акций, долей хозяйственных товариществ и обществ, учреждение доверительного управления, совершаются внешним управляющим после согласования с собранием кредиторов (комитетом кредиторов). Указанные в настоящем пункте сделки могут заключаться внешним управляющим без согласования с собранием кредиторов (комитетом кредиторов), если возможность и условия заключения таких сделок предусмотрены планом внешнего управления, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
5. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ.

Здравствуйте. Если продажа имущества осуществляется не внешним управляющим, то такая сделка может признана недействительной.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N 33-8110/2015
ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» обратилось в суд с иском к Х.А.Р. и П.И.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование требований указали, что истец является застройщиком многоэтажного жилого дома по адресу: РБ, адрес. Постановлением администрации городского округа адрес N… от дата, вынесенным на основании акта приемки объекта капитального строительства, жилой дом по адресу: РБ, адрес введен в эксплуатацию. После ввода указанного жилого дома в эксплуатацию истец приобрел право собственности на жилые и нежилые помещения в данном жилом доме. дата между истцом и И.В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец передал в собственность покупателю недвижимое имущество: нежилое помещение, этаж: подвал, расположенный… (номера на поэтажном плане...) общей площадью… кв. м, литер..., расположенные по адресу: РБ, адрес. Помещение было передано покупателю на основании акта приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи недвижимого имущества от дата При регистрации права на нежилое помещение И.В.В. поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации от дата. и затем сообщение об отказе в государственной регистрации от дата. В качестве оснований для отказа в государственной регистрации было указано, что правообладателем помещений, указанных в договоре купли-продажи являются иные лица; заявленный объект недвижимого имущества ликвидирован (преобразован). В связи с возникновением препятствий в оформлении права собственности на помещение покупателем И.В.В. в адрес истца была направлена претензия, где он просил устранить препятствия для государственной регистрации права. Истцом в Филиале… были запрошены кадастровые паспорта на помещения N… Также в Управлении Росреестра по РБ были запрошены выписки из ЕГРП на вышеуказанные помещения. Из кадастровых паспортов от дата N… и от дата. N… получена информация о том, что нежилое помещение, этаж: подвал, расположенный… общей площадью… кв. м, литер..., расположенные по адресу: РБ, адрес было снято с кадастрового учета дата. (по данным кадастрового паспорта от дата N ...) и преобразовано в 2 нежилых помещения: нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, кадастровая стоимость… руб. (далее - нежилое помещение N ...); нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, кадастровая стоимость… руб. (далее - нежилое помещение N… По данным Управления Росреестра по РБ, собственником нежилого помещения N… является Х.А.Р., собственником нежилого помещения N… является П.И.В.
Между тем нежилое помещение, этаж: подвал, расположенный… общей площадью… кв. м, литер… расположенное по адресу: РБ, адрес, выбыло из владения помимо воли истца. Кроме того, по мнению истца, поскольку нежилое помещение N… было снято с кадастрового учета и преобразовано в 2 нежилых помещения без заявления собственника ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб», действия Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по адрес по преобразованию объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый номер N… в два нежилых помещения: N ..., N… являются незаконными.
Определением суда от дата по делу в качестве третьего лица привлечено ООО «Сингл».
Уточнив требования, истец просил признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилья N… от дата между ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» и ООО «Сингл»; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от дата. между ООО «Сингл» и Х.А.Р.; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от дата. между ООО «Сингл» и П.И.В., истребовать из чужого незаконного владения у ответчиков имущество: нежилое помещение, кадастровый номер N… этаж: подвал N ..., площадь дата кв. м, расположенное по адресу: РБ, адрес нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, расположенное по адресу: РБ, адрес; признать недействительным снятие с кадастрового учета нежилого помещения, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N… площадь… кв. м, адрес: РБ, адрес; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об объектах капитального строительства: нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N… площадь N… кв. м; нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м; восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения об объекте капитального строительства: нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, адрес: РБ, адрес.
Определение суда от дата ООО «Сингл» привлечен в качестве соответчика.
Определением Калининского районного суда адрес РБ от дата производство по гражданскому делу по иску ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» к ООО «Сингл», Х.А.Р., П.И.В. о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными снятия с кадастрового учета, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений об объектах недвижимости прекращено.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата определение Калининского районного суда адрес РБ от дата о прекращении производства по делу в части требований ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» к Х.А.Р., П.И.В. отменено, дело в этой части направлено в тот же суд для рассмотрения по существу. В остальной части определение Калининского районного суда адрес РБ от дата оставлено без изменения.
Судом вынесено вышеизложенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, Х.А.Р. в апелляционной жалобе просит его отменить, полагая его незаконным. В обоснование доводов указывает, что на сегодняшний день производство по делу по иску ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» к ООО «Сингл» прекращено ввиду ликвидации ООО «Сингл». Договор, заключенный между ООО «Сингл» в ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб», недействительным не признан. Проведенной по делу судебно-технической экспертизой документа установлено, что абсолютная давность изготовления договора о долевом участии в строительстве жилья от дата и акта приема-передачи от дата составляет дата. Вместе с тем заключение эксперта не имеет никакого отношения к рассматриваемому делу, поскольку в настоящем деле договор купли-продажи от дата не оспаривается. В силу ст. 59 ГПК РФ полагает, что данное заключение эксперта судом первой инстанции подлежало исключению из числа доказательств по делу, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Далее ссылается на то, что сделка, заключенная между ООО «Сингл» и ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб», ввиду того, что она подписана бывшим директором ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» А.З.Я. не может быть ничтожной, поскольку в силу ст. 183 ГПК РФ факт подписания договора неуполномоченным лицом влечет иные правовые последствия, но не ничтожность сделки. Факт получения оплаты по договору от дата установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РБ от дата года, которое имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела, им установлено, что в представленном Росреестром акте приема-передачи от дата спорных нежилых помещений, подписанного сторонами ООО «ПКФ ЖСКС» и ООО «Сингл», указано «Оплата произведена полностью в размере… рублей, и стороны претензий, в том числе финансовых друг к другу не имеют». Таким образом, указанные документы свидетельствуют о том, что у ООО «Сингл» к моменту ликвидации и внесения регистрирующим органом записи в ЕГРЮЛ о регистрации прекращения деятельности юридического лица, не имелось неисполненных обязательств перед ООО «ПКФ ЖСКС». Бухгалтерская справка, представленная истцом, о том, что за спорное нежилое помещение денежные средства на расчетный счет истца не поступали, иные способы оплаты не производились, не свидетельствует о фактическом наличии непогашенной ООО «Сингл» задолженности перед ООО «ПКФ ЖСКС» за спорное нежилое помещение, и опровергается имеющимися в материалах дела актом приема-передачи спорных помещений, представленных Росреестром". В материалах дела не имеется доказательств того, что ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» произвело возврат денежных средств ООО «Сингл», принятых по акту приема-передачи от дата года. При указанных обстоятельствах, считается, что истец одобрил данную сделку, а значит, сделка считается заключенной в интересах ООО ПИ «Жилстройкомплектснаб» и не может являться ничтожной. Истец, получив в полной мере оплату от ООО «Сингл», пытается отсудить нежилое помещение у его добросовестного приобретателя.
Податель жалобы указывает, что является добросовестным приобретателем спорной нежилого помещения, поскольку нежилое помещение было приобретено ею у юридического лица, обладающего правом собственности на отчуждаемый объект, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась соответствующая запись, в чем при приобретении нежилого помещения она убедилась. Обязательства по оплате выполнены ею в полном объеме, согласно условиям договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Указанное обстоятельство также не принято во внимание судом первой инстанции. Ею было заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения истца с иском, однако суд указал, что истец узнал о сделке в 2014 году, с чем она не согласна, поскольку процедура банкротства в отношении ООО «Жилстройкомплектснаб» началась в дата и с этого момента у временного управляющего были все основания проверить, принадлежит ли данное нежилое помещение истцу, анализ финансовой и бухгалтерской документации - прямая обязанность временного и конкурсного управляющего. Также указывает на то, что суд необоснованно не прекратил производство по делу в связи с ликвидацией одного из ответчиков ООО «Сингл», из решения не понятно, на каком основании (при отсутствии признания договоров купли-продажи недействительными) суд истребует имущество у добросовестных приобретателей.
В апелляционной жалобе П.И.В. также выражая несогласие с решением суда просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылается при этом на п. 1 ст. 302 ГК РФ, п. 5 ст. 10 ГК РФ, указывая, что ответчик, приобретая спорный объект недвижимости, проверил всеми доступными ему способами принадлежность имущества продавцу - ООО «Сингл», убедился в наличии у него зарегистрированного права собственности, на основании этих сведений заключил возмездный договор купли-продажи, оплатив цену объекта в размере… рублей в полном объеме. Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать о том, что продавец не обладал законными правами на спорный объект в материалы дела не представлено. Основанием для вынесения судом решения послужили заявления истца о том, что данные бухгалтерского учета истца не содержат сведений об отчуждении спорного имущества ООО «Сингл», однако в отношении истца введена процедура банкротства и как следует из материалов дела N ..., в частности из определения Арбитражного суда РБ от дата об отстранении З.И.Р. от исполнения обязанностей внешнего управляющего, что бухгалтерская документация в ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» уже в тот период в полном объеме отсутствовала. Поэтому само по себе утверждение истца не является надлежащим доказательством недействительности сделки заключенной истцом и ООО «Сингл». В решении суда первой инстанции указано, что судом достоверно установлено, что спорное имущество выбыло из владения истца ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» помимо его воли, в результате недействительной сделки. Данный вывод основан лишь на результатах проведенной судебной экспертизы. По мнению подателя жалобы данная экспертиза не может служить надлежащим доказательством по делу ввиду следующего: экспертом выполнены исследования методом импульсной ЯМР спектроскопии. Указанная методика запатентована ПОИ В нарушение положений распоряжения Минюста России N… от дата о выдаче сертификатов компетентности экспертов системы добровольной сертификации и внесении соответствующих записей в реестр Российским федеральным центром судебных экспертиз при Минюсте РФ, экспертом представлены сертификаты соответствия, выданные некоммерческими организациями, например Некоммерческим партнерством "..." N… Между тем, как следует из единого государственного реестра юридических лиц, основными видами деятельности НП "..." является издательская деятельность и консультирование по вопросам коммерческой деятельности. Сведений о деятельности в области сертификации, либо экспертной деятельности в ЕГРЮЛ не содержится. При этом согласно сведениям, содержащимся в реестре системы добровольной сертификации, ПОИ является специалистом в области исследований информационных компьютерных средств и срок действия его сертификата истек. При таких обстоятельствах, ПОИ не может быть признан экспертом обладающим надлежащей квалификацией для проведения судебной экспертизы по определению давности изготовления документов о чем ответчиком было заявлено при рассмотрении дела. Так ответчиком было заявлено мотивированное ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу, однако судом данное ходатайство рассмотрено не было, оценка ему дана не была. Одновременно с ходатайством, ответчиком к материалам дела были приобщены документы, подтверждающие, что при проведении экспертизы был использован прибор ЯМР-анализатор "..." основным назначением которого является определение содержания твердого жира (SFC), масличности и влажности семян, жира и влажности в пищевых продуктах, а никак не экспертиза давности документов. Данному доводу, равно как и представленным доказательствам судом первой инстанции оценка дана не была. Между тем в Российской Федерации успешно и широко применяется методика определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей. Указанная Методика утверждена Научно-методическим советом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России дата, протокол N… и имеется достаточное количество экспертных организаций, применяющих именно эту утвержденную методику. Считает, что решение вынесено в отсутствие надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих выбытие спорного имущества из владения истца помимо его воли, в то время как лишь этот факт может служить основанием для истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя Х.А.Р. - Н.И.В., представителя П.И.В. - Н.В.В., представителя ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» - С.И.В., представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» - М.Н.А., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» является застройщиком многоэтажного жилого дома по адресу: адрес (строительный адрес: адрес).
Постановлением администрации городского округа адрес N… от дата, вынесенным на основании акта приемки объекта капитального строительства, жилой дом по адресу: РБ, адрес введен в эксплуатацию.
После ввода указанного жилого дома в эксплуатацию застройщик ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» приобрел в силу закона право собственности на жилые и нежилые помещения в данном жилом доме.
дата между ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» и И.В.В. был заключен договор N… купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения, этаж: подвал, расположенный… общей площадью… кв. м, литер… расположенного по адресу: РБ, адрес. Помещение было передано покупателю на основании акта приема-передачи недвижимого имущества к договору N… купли-продажи недвижимого, имущества от дата
Также установлено, что при обращении за регистрацией права на нежилое помещение И.В.В. поступило сообщение об отказе в государственной регистрации от дата в связи с тем, что правообладателем помещений, указанных в договоре купли-продажи являются иные лица, кроме того, заявленный объект недвижимого имущества ликвидирован (преобразован).
Из кадастровых паспортов от дата. N… и от дата N… видно, что нежилое помещение, этаж: подвал, расположенный… общей площадью… кв. м, литер..., расположенное по адресу: РБ, адрес был снято с кадастрового учета дата (по данным кадастрового паспорта от дата N ...) и преобразовано в 2 нежилых помещения:
- нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N… площадь… кв. м, кадастровая стоимость… руб. (далее - нежилое помещение N ...);
- нежилое помещение, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N… площадь… кв. м, кадастровая стоимость… руб. (далее - нежилое помещение N…
Как следует из выписок из ЕГРП, выданных Управлением Росреестра по РБ, собственником нежилого помещения с кадастровым номером N… является Х.А.Р., собственником нежилого помещения с кадастровым номером N… является П.И.В.
Из материалов дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел на нежилые помещения N ..., N ..., N ..., видно, что право собственности на спорное нежилое помещение: этаж: подвал,… общей площадью… кв. м, литер… расположенное по адресу: РБ, адрес, перешло от истца ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» к ООО «Сингл» на основании: договора о долевом участии в строительстве жилья от дата N ...; акта приема-передачи нежилых помещений от N ..., N… разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата N… выдавший орган: Администрация городского округа адрес Республики Башкортостан.
Впоследствии нежилое помещение N… было снято с кадастрового учета по заявлению ООО «Сингл» и преобразовано в нежилые помещения с кадастровыми номерами N… этаж: подвал N б/н, площадь N… кв. м, номера на поэтажном плане… этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, номера на поэтажном плане… расположенные по адресу: адрес.
В совокупности по номерам помещений на поэтажном плане, площади, стоимости помещения с кадастровыми номерами N… и N… составляют нежилое помещение N…
Впоследствии нежилое помещение с кадастровым номером N… было продано Обществом с ограниченной ответственностью «Сингл» ответчику Х.А.Р. по договору купли-продажи нежилого помещения от дата помещение с кадастровым номером N… продано П.И.В. по договору купли-продажи нежилого помещения от дата
На судебном заседании дата истцом было заявлено о подложности документов, на основании которых право собственности на спорное нежилое помещение перешло к ООО «Сингл»:
договора о долевом участии в строительстве жилья N… от дата;
акта приема-передачи нежилых помещений от дата…
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата N ..., выдавший орган: Администрация городского округа адрес Республики Башкортостан.
Определением суда от дата по делу была назначена судебно-техническая экспертиза, заключением эксперта Межрегиональной лаборатории судебных экспертиз N… от дата установлено следующее:
1. Дата договора о долевом участии в строительстве жилья N… от дата, а также акта приема-передачи нежилых помещений от дата… подписанных между ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» и ООО «Сингл», содержащихся в материалах регистрационного дела нежилого помещения N… по адресу: адрес, фактическому времени выполнения (нанесения) подписи от имени А.З.Я. не соответствует.
2. Абсолютная давность выполнения подписи от имени А.З.Я. в договоре о долевом участии в строительстве жилья N… от дата составляет тридцать два месяца с момента начала производства данного исследования, что соответствует дате дата. Абсолютная давность выполнения подписи от имени А.З.Я. в акте приема-передачи нежилых помещений от дата. б/н составляет тридцать один месяц с момента начала производства данного исследования, что соответствует дате дата.
Таким образом, договор дата от дата фактически был подписан от имени ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» А.З.Я. в дата, акт приема передачи нежилых помещений от дата б/н - дата.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата по делу N… в отношении ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» введена процедура внешнего управления имуществом на срок… месяцев. С даты введения внешнего управления в отношении ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» прекращены полномочия руководителя предприятия - должника.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 94, ч. 1 ст. 99 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты введения внешнего управления прекращаются полномочия руководителя должника, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего; право распоряжения имуществом должника предоставляется внешнему управляющему в соответствии с планом внешнего управления с ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. На момент фактического подписания договора купли-продажи N… от дата и акта приема-передачи нежилых помещений от дата… А.З.Я. не являлся руководителем ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб», не мог подписывать от имени ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» какие-либо документы или совершать сделки, в том числе сделки по распоряжению имуществом.
В силу ч. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор купли-продажи N… от дата подписан после введения процедуры внешнего управления лицом, не уполномоченным на момент его подписания на совершение сделок от имени ООО ПКФ «Жилстрой-комплектснаб», поэтому не соответствует требованиям ст. ст. 154, 160 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 94, ч. 1 ст. 99 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и является ничтожным.
Акт приема передачи нежилых помещений от дата… был подписан во исполнение недействительной сделки - договора купли-продажи N… от дата лицом, не уполномоченным на его подписание и является недействительным.
Данные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции.
Также судом было установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от дата. N… Администрацией городского округа г. Уфа РБ не выдавалось, поэтому вывод суда о его недействительности также является правильным.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для перехода права собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером N… по адресу: РБ, адрес от ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» к ООО «Сингл», а следовательно и у последнего не возникло право по распоряжению данным имуществом. В силу чего суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от дата между ООО «Сингл» и Х.А.Р., договор купли-продажи от дата между ООО «Сингл» и П.И.В., совершенные с нарушением требований ст. 209 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными сделками.
Применив положения ст. 301, 302, 305 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь абз. 3 п. 34, п. 39 и п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда N… от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связных с защитой права собственности и других вещных прав», а также Постановлением Конституционного Суда РФ от дата N ..., суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб» о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве жилья N… от дата между ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» и ООО «Сингл», договора купли-продажи от дата. между ООО «Сингл» и Х.А.Р., договора купли- продажи от дата. между ООО «Сингл» и П.И.В., поскольку указанные сделки ничтожны в силу закона, независимо от признания их таковыми.
Спорное нежилое помещение с кадастровым номером N… этаж: подвал, расположенный...) общей площадью… кв. м, литер..., расположенное по адресу: РБ, адрес перешло в собственность ООО «Сингл» по недействительной сделке.
Учитывая вышеизложенное, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца ООО Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения ответчиков Х.А.Р. и П.И.В.
В силу ч. 1 ст. 16, ч. 6 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» снятие с учета спорного нежилого помещения с кадастровым номером N… и постановка на учет нежилых помещений с кадастровыми номерами N… и N… производились неуправомоченным лицом, поэтому является недействительным.
Следовательно, вывод суда об удовлетворении требований истца о признании недействительным снятия с кадастрового учета нежилого помещения, кадастровый номер N… исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о нежилых помещениях N ..., N ..., восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений нежилом помещении, кадастровый номер N ..., этаж: подвал N ..., площадь… кв. м, адрес: РБ, адрес также признается судебной коллегий правильным.
Поскольку о нарушении своих прав истец узнал из уведомления о приостановлении государственной регистрации от дата. права собственности спорных объектов по договору купли-продажи от дата. заключенного между И.В.В. и ООО ПКФ «Жилстройкомплектснаб», поэтому срок исковой давности истцом пропущен не был. Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности не содержат оснований для вывода об обратном, основаны на предположениях о том, что о данной сделке истец узнал ранее дата
Доводы апелляционных жалоб о том, что ответчики являются добросовестными покупателями не влекут отмену решения суда, поскольку в силу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя и в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли. Данное обстоятельство судом было установлено.
Доводы о необходимости исключения из числа доказательств судебно-технической экспертизы, о назначении повторной экспертизы, не могут быть приняты во внимание, поскольку несогласие ответчика П.И.В. с выводами экспертизы выражает ее субъективную позицию в отношении результатов оценки судом заключения эксперта, и не свидетельствует о судебной ошибке.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, оснований для отмены решения не имеется.

Прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом,

Сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет
более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату
введения наблюдения ;
- связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и
гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с
учреждением доверительного управления имуществом должника.

Таким образом, если балансовая стоимость проданной техники составляет более 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения, то необходимо письменное согласие временного управляющего на ее продажу, в противном случае сделка по продаже может быть признана недействительной в судебном порядке. В случае, если балансовая стоимость проданной техники меньше указанного размера, то должник имеет право ее продать без какого-либо согласия.

Данный вывод подтверждается судебной практикой, в частности Определением ВАС РФ от «26» декабря 2011 года № ВАС-16500/11 по делу № А76-23565/2010 (Выдержка из определения "… В соответствии с пунктом 1 статьи 64
Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» введение
наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника.
Судами обоснованно установлено, что договор купли-продажи от имени продавца подписан уполномоченным лицом. При этом обстоятельства, предусмотренные абзацем вторым пункта 2 статьи 64 названного Закона, отсутствовали. Справка о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5 процентов балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения, регистрирующему органу была предоставлена..." ).

2) В отношении возможности продажи имущества до утверждения плана внешнего управления:

В соответствии с п. 1 ст. 94 Закона полномочия руководителя должника с даты введения внешнего управления прекращаются и управление делами возлагается на внешнего управляющего.

Таким образом, руководитель должника не вправе совершать сделки с даты введения внешнего управления

В соответствии с п. 1 ст. 99 Закона распоряжаться имуществом должника имеет внешний управляющий только в соответствии с планом внешнего управления.

Таким образом, внешний управляющий не вправе распоряжаться имуществом до утверждения плана внешнего управления.

Данный вывод подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от «07» октября 2014 года по делу № А63-3132/2011 (Выдержка из постановления "… Как установили суды и не оспаривает управляющий, он произвел отчуждение транспортных средств в отсутствие утвержденного права внешнего управления должника . Тот факт, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.03.2013 по делу N А63-17565/2012 отказано в привлечении управляющего к административной ответственности по указанному эпизоду со ссылкой на применение статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и при рассмотрении данного дела суд установил, что денежные средства израсходованы на выплату заработной платы, не является основанием для отказа уполномоченному органу в удовлетворении жалобы на действия управляющего в этой части.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в
материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит
оснований для удовлетворения кассационной жалобы...")

и Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от «27» января 2015 года № Ф08-10432/2014 по делу № А63-3132/2011 (Выдержка из постановления "… Таким образом, судами установлено, что планом внешнего управления реализация транспортных средств должника не предусмотрена. Довод о том, что автотранспорт продан на металлолом материалами дела не подтверждается. Следовательно, является правильным вывод судов о том, что внешним управляющим совершены сделки - заключены договоры купли-продажи транспортных средств, не предусмотренные Планом внешнего управления, без согласования с собранием кредиторов, без проведения оценки, без проведения торгов в форме аукциона, то есть внешний управляющий распорядился имуществом должника по своему усмотрению, что противоречит Закону о банкротстве... ").

С уважением,

Марчук Евгений

Если процедура банкротства должника является неизбежной, то ее инициаторы должны действовать строго в рамках .
Этот нормативный акт определяет:

порядок обращения в суд;

круг участников;

механизм оценивания активов должника;

способ реализации имущества;

и очередность удовлетворения требований кредиторов.

При этом оценка имущества является одним из основных этапов процедуры банкротства.

Чтобы установить стоимость активов необходимо привлечь независимого оценщика. Оценивание может происходить по рыночной или ликвидационной стоимости.

Первый вариант более выгоден для продажи имущества.

Второй способ используется тогда, когда нет лишнего времени для распродажи активов.

По ликвидационной цене имущество реализуется на аукционах.

Понятие

Необходимо рассмотреть несколько ключевых определений, которые упоминаются в статье:

банкротство (несостоятельность) – неспособность должника полностью или частично удовлетворить требования кредиторов;

залоговое имущество – это любое имущество (ипотечное, лизинговое), которое принадлежит на праве собственности или пользования должнику и является обеспечением по его кредитным обязательствам;

аукцион – публичная распродажа имущества, которая осуществляется согласно с установленным регламентом;

электронная торговая площадка – это комплекс организационных, информационных и технических решений, который обеспечивает взаимодействие продавца и покупателя;

распродажа активов – реабилитационная процедура, направленная на соразмерное удовлетворение претензий кредиторов.
Распродажа имущества должника осуществляется в рамках процедуры банкротства;

мировое соглашение – этот письменный документ, фиксирующий взаимовыгодную договоренность между кредитором и должником.
Одобренное арбитражным судом мировое соглашения является основанием для прекращения производства по делу о несостоятельности должника ().

Законодательство

Должник может быть признан банкротом только по решению арбитражного суда.

Порядок обращения в суд, состав участников процедуры банкротства, продажа имущества должника и окончательная ликвидация предприятий регулируется .

Заинтересованным лицам также нужно учитывать положения .

Участие представителей должника или кредитора в судебном процессе допускается только при наличии документов, подтверждающих их полномочия. Выдача доверенности происходит на основании

Видео: что ждать от нововведений

Причины и процедура

Несостоятельность юридического лица может наступить по следующим причинам:

1. Объективные причины:

экономический кризис в стране;

спад производства;

пробелы в законодательстве;

нестабильность налоговой системы;

неплатежеспособность контрагентов.

2. Субъективные причины:

необоснованные расходы;

низкое качество продукции;

слабое техническое оснащение;

отсутствие современных технологий;

неэффективные инвестиции;

несоответствие запросам рынка.

Естественно, существуют и другие причины несостоятельности предприятий.

Однако независимо от причин, которые приводят к неплатежеспособности должника, кредиторы должны предоставить документы, обосновывающие возникновение задолженности.

Инициировать банкротство могут следующие лица:

должник;

конкурсные кредиторы;

уполномоченный орган государственной власти;

работник предприятия-должника.

Самые популярные площадки

К числу самых крупных электронных торговых площадок относятся:

Преимущества и недостатки покупки недвижимости с аукционов

Основным преимуществом при покупке недвижимости по банкротству является стоимость, которая может быть ниже рыночной от 10 до 90% .

Потенциальные покупатели могут приобрести практически любое имущество:

начиная от недорого ноутбука;

и заканчивая целостным имущественным комплексом.

При этом полностью исключается возможность того, что на аукционе будет выставлено уже проданное имущество.

На аукционе действует принцип прозрачности сделок.

К недостаткам покупки недвижимости с публичных торгов можно отнести:

сложность предварительной проверки документов;

наличие непогашенной задолженности, например, за коммунальные услуги;

наличие зарегистрированных в квартире малолетних детей;

участие подставных лиц, искусственно завышающих стоимость лота;

нечистоплотность организатора торгов.

Также требуется наличие определенного опыта. При этом у заинтересованных лиц могут возникнуть определенные сложности при заполнении заявки. Именно на этом этапе отсеивается большая часть потенциальных покупателей.

Так как малейшая ошибка при заполнении документов является формальным основанием для отказа в регистрации заявителя в качестве участника торгов.

Кто имеет право принять участие

Участвовать в покупке имущества могут все физические и юридические лица. Законом не предусмотрено каких-либо ограничений, кроме тех, что установлены регламентом торговой площадки. Граждане могут принимать участие в публичных торгах только с 18 лет .

Перед тем как пройти регистрацию на торговой площадке, участнику необходимо получить электронную цифровую подпись. Средняя стоимость электронной подписи составляет 6-8 тыс. руб.

Заказать ЭЦП можно на следующих порталах:

Срок действия электронного сертификата обычно составляет 12 месяцев. Аналогичный срок установлен для аккредитации участников на торговой площадке.

Какие необходимы вложения

Размер инвестиций напрямую зависит от того, какое имущество планирует покупать участник торгов.

Если акцент делается на автомобиле бизнес-класса, то стоимость подобных лотов может составлять около 500 тыс. руб.

При покупке коммерческой недвижимости необходимо будет приготовить не менее 1 млн. руб .

Таким образом, вполне ликвидные объекты распродаются по цене, которая от 2 до 5 раз меньше рыночной стоимости. Найти подходящие объекты заинтересованное лицо может через газету «Коммерсант».

Модель приобретения

Технология покупки имущества выглядит следующим образом:

заинтересованное лицо проходит регистрацию на сайте торговой площадки;

покупатель определяет максимальную сумму инвестиций;

участник в соответствующем разделе выбирает подходящий объект продажи и его местонахождение;

кандидат подает заявку на покупку имущества из личного кабинета;

участник перечисляет первоначальный взнос на счет организатора торгов;

победитель доплачивает разницу стоимости лота;

организатор торгов заключает с победителем соответствующий договор.

Отдельно стоит сказать, что торги рассчитаны на повышение стоимости лота. Шаг аукциона составляет 5-10% от первоначальной стоимости имущества. Если объект не был реализован, происходит его уценка до 30% .

После повторных несостоявшихся торгов имущество выставляется на продажу по принципу публичного предложения.

Здесь цена лота идет на понижение. При этом шаг остается тот же, но, продолжительность торгов может составлять несколько месяцев.

Падение цены происходит автоматически каждый раз после того, как торги признаются несостоявшимися. Как следствие стоимость реализуемого объекта может упасть в разы по отношению к первичной стоимости.

Вопросы

При продаже активов должника нередко возникают следующие вопросы:

какой порядок реализации залогового имущества;

как быть, если имущество было выявлено после окончания процедуры банкротства;

кто занимается изъятием залогового имущества;

какой порядок оценки выявленных активов.

Продажа залоговых вещей

Распродажа активов часто является необходимой мерой в деле о несостоятельности должника. При этом заложенное имущество при банкротстве дает определенный приоритет кредиторам. Так как благодаря залогу заимодавец может частично или полностью удовлетворить свои требования.

Взыскание задолженности за счет залогового имущества допускается на любой стадии банкротства должника.

Однако подобная процедура может осуществляться только на основании судебного решения.

Для этого кредитору необходимо подать ходатайство в арбитражный суд. Пример можно

По итогам его рассмотрения суд вынесет соответствующее решение. Распродажа активов будет производиться через аукцион. Порядок проведения торгов определяет конкурсный кредитор. Реализация имущества должна проходить в разумные сроки.

Если кредитор отказывается от своего права определять регламент аукциона, то оно переходит к арбитражному судье. Торги проводят дважды, после чего они признаются несостоявшимися.

Если имущество не было продано, то кредитор должен принять его себе на баланс. Передача имущества происходит в 30-дневный срок со дня несостоявшихся повторных торгов. Дальнейшую судьбу нереализованных активов заимодавец определяет самостоятельно.

Единственным условием является обязательное уведомление конкурсного управляющего о принятом решении и перечисление 20-30% от стоимости оценки на счет должника.

Если заимодавец отказывает принять имущество на баланс, то оно передается для продажи путем публичного предложения.

При успешной распродаже имущества, вырученные деньги поступают на специальный счет должника, после чего направляются на удовлетворение требований залогового кредитора и погашение прочих издержек. Размер отчислений заимодавцу не должен быть менее 70% суммы, вырученной от продажи имущества.

Однако, если общая сумма задолженности меньше указанной величины, тогда кредитору перечисляется сумма равная размеру долговых обязательств. Оставшиеся 30% суммы зачисляются на счет должника.

Что делать, если обнаружилось имущество после завершения процедуры банкротства

По итогам процедуры банкротства, неудовлетворенные требования кредиторов считаются погашенными.

Однако это не исключает возможность защиты прав кредитора в отношении имущества, которое было выявлено, например, у третьих лиц после окончания процедуры банкротства.

Это объясняется тем, что должник мог вывести ликвидные активы задолго до начала процедуры банкротства путем заключения фиктивных договоров.

Следовательно, подобное имущество далеко не всегда может быть выявлено своевременно. Дополнительно об этом сказано в .

Исчисление сроков исковой давности начинается с момента завершения конкурсного производства по делу о банкротстве должника.

Как изымают залоговое имущество

Изъятие и последующая реализация залогового имущества производится арбитражным управляющим. Его кандидатуру могут предложить конкурсные кредиторы, после чего арбитражный суд должен утвердить это решение.

На этапе внешнего управления полномочия руководителя должника прекращаются и переходят к арбитражному управляющему (). При этом изъятое имущество может быть передано на сохранность третьим лицам.

Оценка

Оценивание имущества осуществляет независимый оценщик. Оценка активов должника направлена на определение реальной рыночной стоимости имущества.
Полномочия по привлечению лиц, занимающихся профессиональной оценочной деятельностью, возложены на арбитражного управляющего (). Результаты оценивания оформляются в виде отчета.

Как проводятся аукционы?

Ни для кого не секрет, что экономика России в той или иной мере переживает кризисный момент. Это сказывается не только на курсе рубля, но и непосредственно на ежедневной жизни и тенденциях на разных рынках. Снижение показателей ощущается на строительном рынке и в других сферах, при этом банкротство компаний уже перестает быть такой уж редкостью.

Как устраиваются аукционы?Однако если для самой фирмы банкротство означает и конец работы, то для физических лиц это может быть поводом провести выгодную сделку. Аукционы по реализации имущества иногда предлагают действительно невероятные скидки, благодаря которым квартиры, автомобили и целые здания уходя с молотка буквально за копейки – главное научиться выигрывать подобные торги.

Множество физических лиц и частных фирм уже давно сконцентрировались на необычном виде деятельности – покупке имущества на торгах. Схема приобретения имущества по цене, которая иногда оказывается в разы ниже рыночной, довольно простая – после того как компания или физическое лицо признаны банкротом, организовываются электронные аукционы, в которых можно участвовать в режиме онлайн. Имущество продается и благодаря этому покрываются имеющиеся долги, однако дело в том, что часто по себестоимости имущество продать не удается, поэтому в итоге оно уходит с молотка за сущие копейки.

Конечно, не стоит верить в истории о том, как множество простых физических лиц выбирали площадки для торгов и покупали без всяких проблем квартиры в Москве за 100 000 рублей или автомобили за 10 000 рублей, эта сфера, в которой работает множество профессионалов физ и юридических лиц и упустить выгодную сделку не позволит ни один специалист. Однако подобный вид заработка все же вполне реален, ведь после аукционов, на которых была совершена покупка имущества по выгодное цене, вы можете выбрать площадки для продажи его уже по рыночной стоимости, неплохо заработав.

Аукционы по продаже имущества частных лиц

Еще не так давно реализация имущества производилась лишь в отношении частных фирм, однако 1 октября 2015 года вступил в силу закон, который регулирует порядок реализации имущества физических лиц. То есть владельцы квартир, автомобилей, земельных участков могут лишиться своего имущества из-за долгов. Это означает, что через аукционы можно по дешевке приобрести объекты со значительной скидкой – нередко реализуемые объекты представляют центр Москвы и жилье по стоимости, в разы ниже рыночной.

Сегодня банкроты среди физических лиц встречаются чаще – это граждане, кто взял кредит на квартиру, автомобиль, дом или имеет другие долги. По новому закону, все имущество должника может быть продано через аукцион.

Торги и аукционы по банкротству. Суровая правда

Посетите ближайший мастер-класс Олега Селифанова:

Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса

Как проводятся аукционы?

Продажа имущества должников происходит почти сразу после объявления их банкротства. Торги проводятся в три этапа: во время первого площадки аукционов позволяют делать ставки лишь на повышение цены, то есть объявляется начальная стоимость лотов и она может быть в ходе торгов только повышена. Второй этап организуется по похожей схеме, только начальная цена лотов оказывается снижена. Ставки от физических и юридических лиц принимаются только на повышение.

Самые интересный этап, который и позволяет приобретать имущество буквально за копейки, это третий этап. Он называется публичное предложение и лоты могут быть проданы за любую предложенную цену, то есть цена может быть существенно снижена. На этом этапе квартира может быть продана по цене в 2-3 раза ниже рыночной стоимости.

Проблема заключается в том, что обычно аукционы не доходят до третьего этапа, поэтому покупка имущества по чрезвычайно низкой цене – очень редкий случай. Как правило, имущество продается в ходе первого этапа торгов, реже – во время второго, когда сэкономить на покупке можно до 30% его стоимости.

И не думайте, что на какой-нибудь аукцион забудут обратить внимание и квартира, представляющая самый центр Москвы, после двух этапов незаметно перейдет на третий и вы сможете легко ее купить за смешную сумму. За аукционами по банкротству следят профессиональные компании и множество физических лиц, задача которых как раз заключается в заработке на подобных торгах.

Как поучаствовать в аукционе по банкротству?

Раньше все, что нужно было сделать для победы на торгах – вовремя зайти на сайт и подать заявку первым. Это позволяло использовать ботов, так как робот может мониторить сайт аукционов и оставлять заявки автоматически. Сейчас все стало немного сложнее, зато схема покупки имущества физических или юридических лиц стала прозрачнее.

Прежде всего, вам нужно получить собственную электронную подпись , которая потребуется для оформления электронных документов при участии в торгах – ЭЦП для торгов по банкротству обойдется вам в 5-6 тыс. рублей.

После следует найти интересующий вас лот и приступаете к его изучению – посмотрите на список документов по объекту, если речь идет о дорогостоящей недвижимости, то советуется съездить на объект и провести его личный осмотр.

Далее остается лишь дождаться запуска нового этапа торгов и подать заявку. Учтите, что для участия в торгах необходимо внести залог в размере 10-20% от стоимости лота. Если вы выиграли электронные торги, то покупка имущества возможна через оплату оставшейся суммы за вычетом залога.

Торги по банкротству - Подводные камни и мошенники

Где найти деньги для участия в аукционах по банкротству

На самом деле есть много вариантов как найти деньги и приобретать имущество банкротов за 10% от реально стоимости и даже ниже. Рассмотрим несколько вариантов:

Где найти аукционы по банкротству?

Существует три вида площадок, на которых проводятся или объявляются аукционы по банкротству с распродажей имущества по сниженной стоимости:

Официальные порталы , которые проводят публикую всю информацию о торгахсогласно существующим законам - Федресурс и Субботний выпуск газеты Коммерсант
Торговые площадки - сайты, специализирующиеся на организации онлайн-торгов
Агрегаторы торгов по банкротству - ресурсы, собирающие информацию о всех актуальных торгах с множества сайтов

Среди официальных порталов одним из крупнейших является «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» - центр основных торгов, среди неофициальных стоит выделить «Российский аукционный дом», отзывы о котором чаще всего лишь положительные. В интернете на сегодняшний день работает на самом деле множество порталов, через которые можно покупать имущество на аукционах по банкротству и где продажа происходит по заманчивым скидкам.

Что же, как видите, купить имущество должника по скидке через торги при банкротстве вполне реально, при этом иногда цена лотов оказывается в разы ниже рыночной стоимости. Однако учтите, что в торгах всегда участвуют профессионалы, для которых подобный вид заработка является основным.

Порядок реализации имущества должника регламентируется целым рядом статей ФЗИП (ст. 87, 87.1, гл. 9). Так, согласно ст. 87, при отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 руб., должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно.

Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передается государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством РФ.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает 500 000 руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. Он также обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется приставом-исполнителем по акту приема- передачи.

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных ФЗИП.

Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав- исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то пристав направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Должник вправе в срок, не превышающий десяти дней со дня его извещения об оценке имущества, произведенной приставом- исполнителем или оценщиком, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества, если его стоимость не превышает 30 000 руб. При поступлении от должника ходатайства о самостоятельной реализации такого имущества, судебный пристав- исполнитель выносит постановление об отложении применения мер принудительного исполнения, в котором определяет, что денежные средства в размере, указанном в постановлении об оценке такого имущества, вырученные должником от реализации, должны быть перечислены им на депозитный счет подразделения судебных приставов в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения постановления, и предупреждает должника об ответственности за совершение незаконных действий в отношении такого имущества и о последствиях его нереализации.

В случае нереализации должником в установленный срок данного имущества судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение об оставлении за собой такого имущества, а в случае отказа взыскателя от оставления за собой нереализованного имущества выносит постановление о передаче такого имущества на принудительную реализацию, копия которого направляется сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Взыскатель в срок, не превышающий десяти дней со дня его извещения о том, что стоимость имущества должника, оценка которого произведена приставом-исполнителем или оценщиком, не превышает 30 000 руб., вправе ходатайствовать об оставлении за собой указанного имущества в счет погашения взыскания. Судебный пристав-исполнитель при отсутствии ходатайства должника о самостоятельной реализации либо при нереализации должником в установленный срок этого имущества, на основании соответствующего ходатайства взыскателя, выносит постановление о передаче ему указанного имущества по цене, определенной судебным приставом или оценщиком.

Если стоимость имущества должника превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, взыскатель вправе оставить за собой такое имущество при условии одновременного перечисления соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.

При поступлении ходатайств об оставлении за собой данного вида имущества от нескольких взыскателей одной очереди данное имущество передается в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов. Передача имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи. В случае отказа взыскателя от передачи ему такого имущества должника либо непоступления от него ходатайства об оставлении за собой такого нереализованного имущества данное имущество подлежит принудительной реализации.

Реализация имущества должника на торгах

В соответствии со ст. 89 ФЗИП реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений ст. 90-92 ФЗИП.

Ценные бумаги выставляются на организованных торгах по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня. Заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава- исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема- передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме указанных документов, прилагаются копия решения об отводе земельного участка и копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава и акту приема-передачи прилагаются также копия договора аренды и копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Торги, согласно ст. 90 ФЗИП, должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ. До определения Правительством РФ официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством РФ. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Торги могут быть признаны несостоявшимися в случаях, если:

1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

Продажа имущества в процедурах банкротства является одним из важнейших мероприятий. Именно в результате продажи имущества происходит конвертация активов должника в денежные средства, что в последующем способствует достижению основной цели банкротства – соразмерному удовлетворению требований кредиторов. Продажа имущества в банкротстве – процесс довольно трудоемкий и ресурсоемкий, а нормы, регулирующие проведение данного мероприятия порой приходится искать в различных источниках. В данной статье систематизированы правила и порядок продажи имущества в банкротстве со ссылками на соответствующие нормы права.

Порядок формирования конкурсной массы

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Так гласит п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве, Закон). Вместе с тем законодатель устанавливает правило о том, что определенное имущество не подлежит включению в состав конкурсной массы. В соответствии с п. 2 ст. 131, ст. 132 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также социально значимые объекты.

Имущество, составляющее конкурсную массу, подлежит продаже в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Продажа имущества осуществляется в процедурах внешнего управления и конкурсного производства. Особый режим продажи предусмотрен также и для ограниченно оборотоспособного имущества, социально значимых объектов и объектов культурного наследия.

Независимо от процедуры банкротства, продажа имущества должника преимущественно регулируется ст. 110 Закона о банкротстве. В конкурсном производстве помимо этой нормы применяется еще и ст. 139 Закона. По общему правилу, все имущество должника, составляющее конкурсную массу, подлежит продаже путем проведения торгов в электронной форме. Исключение составляет лишь имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей (п. 5 ст. 139 Закона о банкротстве). Такое имущество подлежит продаже в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (например, путем заключения прямого договора купли-продажи).

Виды и формы торгов

Продажа имущества должника может осуществляться в форме аукциона и в форме конкурса. Конкурс подразумевает под собой торги, где покупатель должен не только предложить подходящую цену за имущество, но и взять на себя обязательство соблюдать определенные условия в отношении данного имущества (например, обеспечить определенные условия пользования, содержания и т. д.). Продаже посредством конкурса подлежат следующие категории имущества:

Продажа имущества в банкротстве проводится посредством проведения открытых торгов за исключением ограниченно оборотоспособного имущества, продажа которого осуществляется путем проведения закрытых торгов. В закрытых торгах могут принимать участие только те лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу (абз. 2 п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве).

Таким образом, законодателем были предусмотрены особые режимы продажи отдельных категорий имущества. Все остальные виды и категории имущества подлежат продаже на открытых торгах в форме аукциона. При участии в аукционе, в отличие от конкурса, покупателю нужно лишь предложить подходящую цену без необходимости соблюдения дополнительных условий. Суть, как аукциона, так и конкурса заключается в предложении участником наиболее высокой цены. Победителем аукциона становиться участник, предложивший наиболее высокую цену за имущество, а победителем конкурса – участник, предложивший наиболее высокую цену и гарантирующий обеспечение определенных условий в отношении имущества.

Кроме того, при проведении торгов может использоваться закрытая или открытая форма представления предложений о цене имущества. При применении закрытой формы предложения о цене представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов, а в случае с открытой формой – предложения о цене заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов (п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве).

Порядок определения цены

По общему правилу, имущество в банкротстве не подлежит обязательной оценке, за исключением имущества, находящегося в залоге. Обязательным мероприятием в отношении конкурсной массы является проведение ее инвентаризации арбитражным управляющим. Результаты такой инвентаризации подлежат размещению в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ). Конкурсный кредитор или уполномоченный орган, при условии, что размер его требования превышает два процента общей суммы требований, вправе потребовать проведения оценки в отношении всего имущества либо части имущества (п. 5.1 ст. 110 Закона о банкротстве). В течение двух месяцев с даты поступления такого требования арбитражный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества. В случае отсутствия у должника денежных средств на проведение оценки, финансирование такой оценки осуществляет конкурсный кредитор или уполномоченный орган, заявивший требование, с последующей компенсацией таких расходов после продажи имущества. Отчет об оценке имущества должника также подлежит включению арбитражным управляющим в ЕФРСБ. Повторная оценка того же имущества может быть проведена только за счет собственных средств конкурсного кредитора или уполномоченного органа без последующей компенсации.

Начальная цена продажи имущества в банкротстве определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов. При этом учитывается рыночная цена такого имущества в соответствии с отчетом оценщика, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа. Начальная цена продажи отражается арбитражным управляющим в предложении о порядке продажи имущества, которое представляется на утверждение собрания кредиторов или комитета кредиторов. Помимо начальной цены продажи в таком предложении должны содержаться сведения об имуществе, его составе, характеристиках, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс) и т. д. (п. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве). Разногласия между арбитражным управляющим и кредиторами о порядке продажи имущества разрешаются в судебном порядке.

Отдельное внимание стоит уделить продаже имущества, находящегося в залоге, которое в процедуре банкротства подлежит обязательной оценке. Начальная цена, а также порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются исключительно конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Кроме того, такие сведения подлежат размещению в ЕФРСБ. Разногласия между залоговым кредитором и арбитражным управляющим также разрешаются в судебном порядке. Расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога (ст. 138 Закона о банкротстве).

Проведение торгов

Как правило, организатором торгов выступает арбитражный управляющий, однако, он вправе привлечь для этих целей специализированную организацию. Организатор торгов отвечает за выполнение таких задач, как публикация необходимых сведений о торгах, принятие заявок на участие в торгах, заключение договоров задатка и купли-продажи, определение участников и победителей торгов и т. д. Обязательными условиями участия в торгах являются внесение задатка (не более 20 % от начальной цены продажи) и предоставление организатору торгов необходимых документов, подтверждающих статус участника торгов.

Первый этап торгов проводится путем повышения начальной цены на "шаг аукциона", который устанавливается организатором торгов в размере от 5 до 10 % от начальной цены. Повышение цены производится за счет заявок участников торгов. Участник, предложивший наиболее высокую цену, признается победителем торгов. Организатор торгов подписывает с победителем договор купли-продажи и возвращает суммы задатков прочим участникам торгов. В случае отказа или уклонения победителя торгов от заключения договора купли-продажи, организатор торгов вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену за имущество после победителя торгов (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве). В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися (п. 17 ст. 110 Закона о банкротстве).

В случае признания первых торгов несостоявшимися по тем или иным причинам, организатор торгов принимает решение о проведении повторных торгов. Повторные торги проводятся аналогичным образом, что и первые с той лишь разницей, что начальная цена продажи имущества на повторных торгах меньше на 10 % (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве).

Если первые и повторные торги не состоялись, имущество подлежит продаже посредством публичного предложения. Порядок продажи имущества посредством публичного предложения изложен в ст. 139 Закона о банкротстве. Публичное предложение содержит предложение продавца неограниченному кругу лиц заключить договор купли-продажи с любым лицом, кто примет данное предложение. Кроме того, торги посредством публичного предложения подразумевают последовательное снижение цены по истечении определенного срока. Таких этапов снижения цены может быть несколько, при этом начальная цена берется равной начальной цене продажи на повторных торгах. Рассмотрим на примере:

Лот № 1 Гараж.

Начальная цена продажи 300 000 рублей.

1 этап (снижение цены на 10 % от начальной): 270 000 рублей.

2 этап (снижение цены на 30 % от начальной): 210 000 рублей.

4 этап (снижение цены на 70 % от начальной): 90 000 рублей.

5 этап (снижение цены на 90 % от начальной): 30 000 рублей.

Цена на 5 этапе называется ценой отсечения, то есть ниже данной цены, согласно условиям конкретного публичного предложения, имущество продано быть не может. До 22 июня 2015 г. победителем торгов посредством публичного предложения признавался участник, первым подавшим заявку на приобретение имущества на конкретном интервале.

Однако с 22 июня 2015 г. данная процедура была несколько усложнена. Победителем торгов посредством публичного предложения теперь признается участник, предложивший наиболее высокую цену (не ниже, установленной для конкретного интервала). Если же несколько участников предложили одну и ту же цену для конкретного интервала, то победителем признается участник, заявка которого была подана ранее. Таким образом, законодателем были введены элементы аукциона для каждого интервала снижения цены публичного предложения. Обратимся к нашему примеру:

3 этап (снижение цены на 50 % от начальной): 150 000 рублей.

Заявки участников торгов:

Участник 1 – 150 000 рублей (заявка подана в 13:42)

Участник 2 – 155 000 рублей (заявка подана в 14:02)

Участник 3 – 160 000 рублей (заявка подана в 14:15)

Участник 4 – 160 000 рублей (заявка подана в 14:16)

Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что продажа имущества – ключевой момент любой процедуры банкротства, а также широкое поле для злоупотреблений. Во избежание нарушений, лицам, имеющим право на определение кандидатуры арбитражного управляющего, следует отнестись к выбору его кандидатуры со всей тщательностью. Именно ответственный и грамотный арбитражный управляющий сможет обеспечить наибольшую экономическую выгоду от продажи имущества в банкротстве как самостоятельно, так и делегировав свои полномочия другим специалистам.