Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут). Право пользования чужим имуществом (сервитут) Установленное законом ограниченное право пользования чужим имуществом

1. ЗК закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Правила установления частных сервитутов закреплены в ст. 274-277 ГК. Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием установления сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении этого земельного участка сервитутом. В случае если арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК) ссудодатель - лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом (ст. 694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет право ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

2. В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления сервитута. Публичный сервитут устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах. При установлении публичного сервитута должны учитываться результаты общественных слушаний (порядок проведения общественных слушаний в законодательстве пока не определен).

Правовая природа публичного сервитута приближается к природе ограничений прав на землю, которые также устанавливаются на основе законодательства. Однако отличия публичного сервитута от ограничения прав на землю состоят в том, что при установлении публичного сервитута возможно по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, изъятие этого участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. Кроме того, ЗК допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, выплату лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. При установлении ограничений никакого взимания платы не предусмотрено.

3. В п. 3 комментируемой статьи перечислены виды публичных сервитутов. На некоторых из них следует остановиться подробнее. Так, согласно подп. 7 п. 3 комментируемой статьи могут устанавливаться публичные сервитуты для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям. Установление такого публичного сервитута особенно актуально в условиях некоторых регионов России, где традиционной отраслью сельского хозяйства является отгонное животноводство. Данный сервитут является правовой основой осуществления указанной деятельности.

Важным является публичный сервитут использования земельного участка для охоты. Установление такого сервитута обусловлено необходимостью более четкого определения правового режима охотничьих угодий. Федеральный закон "О животном мире" (ст. 34) признает охоту видом пользования животным миром, однако до сих пор не принят федеральный закон об охоте и в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение охотничьих угодий. Поэтому эти вопросы регулируются главным образом на уровне субъектов РФ. Например, в Московской области действует Закон от 12 июля 2000 г. N 43/2000-ОЗ "Об охоте и охотничьем хозяйстве в Московской области".

4. Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными законодательными актами. В некоторых случаях в законодательстве определен характер сервитутов, т.е. указано, к какому виду они относятся: к публичным или частным сервитутам. В других случаях просто говорится о сервитутах, и судить об их характере возможно только путем анализа тех отношений, которые складываются по поводу установления сервитута. Так, например, согласно Федеральному закону от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (ст. 13) на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ. Этот порядок установлен постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 972 "Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением", п. 7 которого закрепляет следующее правило. На земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ.

Некоторые вопросы, касающиеся публичных сервитутов, отражены в ГсК. Так, согласно ст. 43 ГсК проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы зон действия публичных сервитутов. В составе градостроительного плана земельного участка указываются границы зон действия публичных сервитутов (ст. 44 ГсК).

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагается, в частности, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов (ст. 51 ГсК).

Согласно постановлению Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства установлена в ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве". Граждане и юридические лица, указанные в ч. 1 ст. 10 этого Закона, вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством РФ.

Предусматривает сервитуты и Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи". К землям связи ст. 10 названного Закона относит земельные участки, предоставленные для нужд связи в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование, аренду либо передаваемые на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи.

В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878, для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организация при необходимости заключает в установленном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования земельными участками или договоры установления сервитута.

Необходимость установления сервитутов возникает и при мелиорации земель, например для отвода воды при осушении земельного участка. Поэтому ч. 3 ст. 26 Федерального закона "О мелиорации земель" предусматривает, что земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

Статья 13 Федерального закона "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" устанавливает правило, согласно которому на земельных участках, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов, водоснабжения, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд могут устанавливаться сервитуты в соответствии с законодательством, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

Согласно ст. 19 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты.

Статья 9 ЛК рассматривает право ограниченного пользования чужим лесным участком как вид прав на лесной участок.

В соответствии с п. 6 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет правило о том, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

5. Пункт 9 комментируемой статьи предусматривает, что сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 1 относит сервитут к ограничениям (обременениям), под которыми понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). В названном Законе есть определение сервитута. Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Согласно 4 названного Закона наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут. Статья 12 Закона предусматривает, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Этот Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подразд. III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставления кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется (ст. 27 названного Закона).

Еще по теме Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут):

Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав
Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком
1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
§ 2. Правовые конфликты, разрешаемые посредством признания вещного права отсутствующим
§ 3. Право владения и пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
§ 2. Ограниченные вещные права на земельные участки по современному российскому законодательству и перспективы их совершенствования

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право -

Сервитут означает ограниченное использование чужой недвижимостью. Он может быть установлен для прохода или проезда на нужный участок, для прокладки линий передач, водоснабжения, а также иных нужд собственника земли. Кроме того, сервитут необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Гражданин, который имеет в собственности обремененный участок, может просить за это определенную плату.

Определение

Собственник земли вправе требовать от другого гражданина, в интересах которого установлено обременение участка, определенное вознаграждение, если другое не предусмотрено законом, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут осуществляется только на основании соглашения сторон и требует государственной регистрации. В том случае, если двум собственникам соседних участков не удалось договориться и решить вопрос между собой, то данный спор должен решаться в суде.

Частный

Ограниченное право пользования чужой недвижимостью должно быть установлено только для определенных целей. Например, для прохода или проезда к дому или участку, а также для строительства объектов, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут не запрещает гражданам владеть, распоряжаться и пользоваться землей даже в том случае, когда на ней установлено данное ограничение.

При этом между лицами должно быть заключено соглашение. В противном случае споры по этому вопросу решаются только в суде, так гласит статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) должно быть обязательно зарегистрировано в компетентных органах, иначе такая сделка будет недействительной.

Соглашение составляется гражданами только в письменной форме. В нем можно предусмотреть пункты, которые предусматривают оплату сервитута его пользователем. После чего данное право регистрируется в том же порядке, что и недвижимость.

Обязательными данными в таком соглашении будут служить кадастровый номер участка и его адрес. Если же сервитут устанавливается только на определенной территории земли, значит, необходимо отметить его границы на общем плане. Данным вопросом занимаются В случае если собственник земли отказывается предоставить участок для обременения, то спор разрешается в судебной инстанции, что указано в ст. 274 ГК РФ. Сервитут при этом регистрируется на основании данного решения.

Публичный

Основная функция данного сервитута точно такая же, как и частного. Только публичное, ограниченное право использования чужой недвижимости затрагивает интересы государства и общества. Поэтому данный сервитут устанавливается только на основании нормативных актов. При этом на него распространяются все те же требования ст. 274 ГК РФ. Сервитут, который является публичным, также может оплачиваться при его использовании, если этого требует собственник земли и это не запрещено законом.

Он устанавливается для следующих целей:

Перехода через участок земли, если другим способом граждане не могут добраться до определенной территории или здания;

Для ремонта инженерных и коммуникационных сетей, объектов инфраструктуры;

Проведения дренажных работ;

Временного использования для различных геодезических и изыскательных мероприятий;

Сенокошения, переправы животных на другую территорию.

Заявление о регистрации публичного сервитута подается органом власти, который его установил. До этого момента он будет недействительным. Кроме того, установленное ограничение может быть возмездным, но только в том случае, если существенно затрудняет использование участка. Плату может требовать собственник земли, где установлен сервитут. ГК РФ ст. 274 также гласит о том, что лицо не лишается права распоряжения, пользования и владения землей.

Комментарий

Сервитут означает ограниченное использование чужой вещи, которое необходимо другому гражданину для достижения определенных целей. Статья 274 ГК РФ с комментариями гласит о том, что объектами в данном случае могут быть только участки земли и здания, сооружения. При этом вещь, которая обременяется сервитутом, называется служащей.

Субъектом здесь может быть не только собственник, а также лицо, которому земля была передана на правах бессрочного пользования, так гласит ст. 274 ГК РФ с комментариями. указывает на то, что публичный сервитут устанавливается органами власти в том случае, если это необходимо для обеспечения государственных интересов и общества.

Кроме того, основания для его установления являются исчерпывающими и прописаны в самом законе. Статья 274 Гражданского кодекса РФ и комментарий гласят о том, что сервитут необходим для проезда или прохода, а также проведения связи, водоснабжения, но только в том случае, если без данного права это сделать невозможно.

Судебная практика

Статья 274 указывает на то, что для установления ограниченного права использования чужой вещи необходимо заключить определенное соглашение с ее собственником. Как правило, договориться мирным путем не всегда бывает возможно, а в основном потому, что многие граждане хотят это осуществить на безвозмездной основе и не платить ничего владельцу земельного участка. В то время как сервитут является серьезным обременением и причиняет немало неудобств собственнику недвижимости.

Судебная практика по статье 274 ГК РФ достаточно распространенная и имеет немало примеров, вот один из них.

Гражданин обратился к своему соседу с просьбой о том, чтобы заключить соглашение об ограниченном использовании части его земельного участка, потому что только через него он сможет попасть к себе на дачу. Последний отказался, мотивируя это тем, что не желает терпеть неудобства. Гражданину пришлось обратиться в суд.

Из материалов дела следует, что человеку было предложено заключить соглашение об установлении сервитута на его участке в добровольном порядке, потому что другим образом его сосед не может пройти и проехать к своей даче. Но тот отказался, мотивируя тем, что ему данное ограничение будет причинять большие неудобства. При этом Гражданский кодекс гласит о том, что спорный вопрос об установлении сервитута решается только в судебном заседании. Стороны в процессе пришли к мировому соглашению и договорились о том, что обременение участка земли будет платным. Тем самым они разрешили свой конфликт со взаимной выгодой.

Регистрация

Для того чтобы надлежащим образом осуществить установление обременения на участке, необходимо обратиться в компетентные органы с полным пакетом документов. Для этого понадобится:

Два заявления - от собственника земли и лица, претендующего на сервитут, при этом последний должен иметь при себе соглашение или решение суда;

Кадастровый план, где будет отмечена та часть территории, которая подлежит обременению;

Квитанция об оплате госпошлины за данную процедуру;

Паспорта обоих лиц.

После того как все действия будут закончены, данное право использования чужой вещи будет считаться оформленным должным образом.

Прекращение

В том случае, если установленный сервитут уже не является необходимым, то он может быть отменен по решению суда. Также его действие может быть прекращено по тем основаниям, которые указаны в соглашении. При этом данный факт необходимо также зафиксировать в регистрационной палате.

Отмена

В том случае, если участок земли, который обременен сервитутом, стал непригодным для использования по его прямому назначению, то собственник вправе требовать, чтобы органы власти его выкупили. Кроме того, он может обратиться в суд с просьбой об его отмене. Кроме того, собственник может требовать замены непригодного земельного участка на другой.

Публичный сервитут, установленный органами власти для общественных и государственных нужд, должен быть прекращен в том случае, если в этом больше нет особой необходимости. Данное действие подтверждается составленным актом.

Полный текст ст. 274 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 274 ГК РФ.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к статье 274 ГК РФ

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п.1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п.3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, совершая продажу земельного участка. В договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу, сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В том случае если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае ели не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, то предполагается , то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз.2 п.1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка в отношении, которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;
- приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;
- Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 274 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 274 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком .

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях и порядке, установленных п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 и ст. 23 ЗК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (Закона о регистрации).

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Необходимо отметить три ключевых момента.

При наличии спора между сторонами, суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, вправе потребовать установления частного сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

Обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

Прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

Обеспечение водоснабжения и мелиорации;

Другие нужды собственника недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, не является исчерпывающим.

В соответствии с проектом Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" список видов сервитута ограничен:

Сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

Строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

Сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

Горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

Коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения п. 4 ст. 274 ГК РФ) Соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Говоря о форме соглашения об установлении частного сервитута должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора, что в силу ст. 17, п. 1 статьи 27 Закона о регистрации является основанием для регистрации данного ограничения.

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которому обременение было установлено. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)

В заключении хотелось бы отметить об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации":

об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте федерального закона N 47538-6:

Соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

Отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

Соединение служащей и господствующей вещей;

Пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

Истечение срока, на который был установлен сервитут;

Решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещи.

Главный специалист-эксперт

отдела правового обеспечения