Акт выполненных работ по договору управления предприятием. Порядок актирования выполненных работ между ук и собственниками помещений в мкд

С 16 февраля 2016 года вступает в силу Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 №761/пр "Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ" . В документе утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Приказ 2 февраля 2016 года зарегистрирован Минюстом РФ под номером 40928.

Информация о документе опубликована 5 февраля 2016 года. Следовательно, через 10 дней после официальной публикации зарегистрированный Приказ Минстроя РФ вступает в силу. Поэтому с 16 февраля 2016 года управляющие компании должны подписывать у председателя совета МКД или уполномоченного собственника по доверенности данные акты.

Форма акта приёмки выполненных работ

В утверждённой форме документа необходимо указать адрес МКД, для которого были выполнены те или иные работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества .

От лица всех собственников дома выступает председатель совета МКД либо другой владелец помещения в данном доме, уполномоченный общим собранием собственников. Указываются ФИО данного собственника, номер его квартиры или комнаты. Также в акте прописывается документ, подтверждающий полномочия собственника: решение ОСС либо дата и номер доверенности.

В акте обязательно указываются реквизиты исполнителя выполненных работ и оказанных услуг. Необходимо указать ФИО исполнителя, его должность и основание для выполнения работ и оказания услуг.

Также обязательно нужно указать период, за который выполнено определённое количество работ и оказано услуг на конкретную общую сумму, которая прописывается в акте.

Акт приёмки выполненных работ и оказанных услуг составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Каждый экземпляр акта остаётся у представителей обеих сторон.

В форму встроена таблица, в которой указывается наименование вида работы или услуги, периодичность/количественный показатель выполненной работы или оказанной услуги, единица измерения, сметная стоимость и цена.

Сметная стоимость за единицу выполненной работы или оказанной услуги берётся из договора подряда по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Наименование вида работы или услуги , как мы уже писали выше, берётся из Минимального перечня работ и услуг .

В п.9 Правил оказания услуг и выполнения работ , необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, сказано, что сведения о выполненных работах и оказанных услугах отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции правовому регулированию в сфере ЖКХ, и являются составной частью технической документации МКД.

Периодичность отчёта по акту приёмки выполненных работ

Что касается периодичности сдачи и подписания актов приёмки выполненных работ , то точного ответа на этот вопрос пока нет. Скорее всего, подписывать этот акт управляющим компаниям предстоит ежемесячно, ежеквартально или ежегодно в зависимости от периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Но здесь возникает резонный вопрос, неужели управляющим компаниям теперь придётся отчитываться перед собственниками по актам приёмки выполненных работ за каждую замененную лампочку в подъезде или сухую уборку, которая производится 2-3 раза в неделю?

Минстрой РФ об этом никаких разъяснений пока не даёт. Такая ситуация вполне оправдана с текущим ремонтом общего имущества в МКД . Например, после замены подъездных дверей, рам или окон вполне целесообразно составлять и подписывать такие акты. Тогда и управляющая компания будет чиста перед собственниками, и владельцы квартир будут в курсе расходования денежных средств.

Пока акт приёмки выполненных работ не будет подписан обеими сторонами, то и работа не будет считаться принятой или услуга оказанной. Но зачем составлять и подписывать эту форму акта для выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД? Ведь эти работы производятся практически ежедневно, например, уборка придомовой территории.

Тогда зачем каждый раз составлять и подписывать акт приёмки влажной уборки в подъезде, когда график данной работы с подписью исполнителя вывешивается на информационном стенде в подъезде? Каждый собственник может проконтролировать этот процесс по графику самостоятельно и при необходимости позвонить в свою управляющую компанию за необходимой информацией.

Если же опираться на тот факт, что акт приёмки выполненных работ должен содержать целый перечень мероприятий, то можно предположить, что в него записываются все работы и услуги, произведённые в определённый период времени, например, за месяц. Но, оговоримся, о периодичности актирования приёмки выполненных работ и оказанных услуг нигде не говорится.

Видимо, пока это механизм не будет отлажен, придётся исходить из той периодичности, с которой управляющие компании сдавали отчётность по выполненным работам и оказанным услугам по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

И ещё один момент: далеко не в каждом доме создан совет МКД и утверждён его председатель. А созывать общее собрание собственников помещений в МКД ради выбора уполномоченного лица на подписание актов приёмки выполненных работ, как показывает практика, довольно проблематично. Поэтому история с подписанием актов может затянуться до тех пор, пока не найдётся уполномоченный собственник, действующий от лица всех владельцев квартир.

Все эти неоднозначные и спорные вопросы ставят под сомнение целесообразность и обоснованность утверждения Приказа Минстроя об актах приёмки выполненных работ и оказанных услуг.

Решение № М-1871/2013 2-233/14 2-1743/2013 2-233/2014(2-1743/2013;)~М-1871/2013 2-233/2014 от 6 февраля 2014 г.

Дело №2-233/14 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новоильинский районный суд..... в составе председательствующего Карасовской А.В.

При секретаре: Виноградовой В.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе.....

Гражданское дело по иску ООО Управляющей компании «И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников документов, подписании актов выполненных работ за период с..... г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов.

Требования мотивированы тем, что решением общего собрания собственников МКД по.....А от...... было принято решение о заключении договора управления МКД с управляющей организацией ООО «И.». Указанным решением общего собрания собственников МКД не определено место хранения решений собственников дома и иных материалов. Однако, в уведомлении о проведении общего собрания собственников дома определено место хранения решений (протоколов) общих собраний собственников дома по адресу: ..... пом. 142 ООО «УК «И.». В адрес председателя совета дома -Кальченко О.Г. было направлено письмо, с просьбой предоставить в адрес истца подлинники документов, однако до настоящего времени данные документы не предоставлены. Отсутствие указанной документации создает управляющей организации препятствия в управлении МКД, что в свою очередь приводит к нарушению прав собственников дома. Просит понудить ответчика передать подлинник решения общего собрания собственников дома к протоколу..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.

ООО «УК «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. с требованиями о подписании актов выполненных работ за период с..... г.

Требования мотивируют тем, что ООО «И.» на основании договора управления МКД по.....А..... от..... осуществляет управление указанным домом. Решением общего собрания собственников МКД по.....А..... от..... председателем совета МКД является Кальченко О.Г., которая отказалась подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что создает управляющей компании препятствия в управлении МКД. Просит понудить ответчика подписать акты выполненных работ за период с..... по..... г., взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.

Определением..... райсуд..... от..... исковые требования ООО Управляющей компании И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов, о подписании актов выполненных работ за период с..... г. были объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ООО УК «И.» - Двизова С.О., действующая на основании доверенности, выданной от..... настаивала на заявленных требованиях, суду пояснила, что решением общего собрания собственников МКД по..... а..... от..... г., договора управления МКД № ..... от..... управление указанным МКД осуществляет ООО «УК «И.». Однако, после проведения собрания..... г., председателем совета МКД Кальченко О.Г. не были переданы в управляющую компанию подлинники: решения общего собрания собственников к протоколу..... от..... г.; приложение..... «Список собственников помещений МКД» к договору от..... Место хранения указанной документации между собственниками МКД и управляющей компании фактически не определено, однако, в уведомлении о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, указано, что в повестку дня также входил вопрос относительно места хранения документов, предложено- г. ..... ..... ООО «И.». Считает, что ответчик, как председатель совета МКД, инициатор собрания от..... г., обязана передать указанные документы в управляющую компанию. Кроме того, ответчик Кальченко О.Г. не исполняет свои обязанности, и отказывается подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту МКД за период с..... ..... несмотря на то, что со стороны управляющей организации работы по содержанию и текущему ремонту за указанный период времени выполнялись. Не подписание Кальченко О.Г. актов выполненных работ, нарушает права истцов, поскольку не пописанные Акты выполненных работ создают управляющей организации препятствия в управлении МКД, особенно в случае предъявления организацией пакета документов, подтверждающих надлежащее выполнение работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с.....

Представитель истца ООО «УК «И.» - Вавилова М.А., действующая на основании доверенности от..... в судебном заседании исковые требования и доводы Двизовой С.О. поддержала. Считает, что Кальченко О.Г. в силу того, что она является председателем совета МКД по..... ..... ....., должна подписать акты выполненных работ, по тем работам, которые были выполнены управляющей компанией. Также считает, что Кальченко необоснованно удерживает у себя оригиналы документов: приложение..... к Договору управления МКД от..... г., решение общего собрания собственников МКД от..... После проведения собрания собственников МКД..... г., Кальченко предоставляла в Управляющую компанию оригиналы указанных документов, но только для обозрения. ООО «УК «И.» до настоящего времени продолжает осуществлять управление МКД по.......... ...... Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с..... г.

Ответчик Кальченко О.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила что действительно она была инициатором заочного собрания, проводимого собственниками МКД по....., однако, оригиналы подписных листов (приложение..... к договору от..... г.), решение общего собрания собственников МКД, она передала в ООО «УК «И.», в соответствии с которыми и был заключен договор от..... Подлинников, запрашиваемых ответчиком документов у нее нет. Также, возражает относительно требований о понуждении ее к подписанию актов выполненных работ за период с..... ....., истцом, ни разу на протяжении..... г. не были предоставлены акты выполненных работ, выполненных в МКД. Лишь в..... г. на ее письменное требование ей, в присутствии собственников МКД были переданы Акты выполненных работ за период с..... г., однако, поскольку она хотела с ними ознакомиться, проверить фактическое выполнение работ сразу их подписывать не стала, в связи с чем, в полученных Актах указала «получено для ознакомления». Ознакомившись с Актами выполненных работ, предоставленными истцом, она с ними не согласилась, так как выполненные работы и те которые были отражены в Актах не совпадали и именно поэтому Акты выполненных работ она не подписала. Кроме того, впервые Акты выполненных работ за..... г., ей предоставили для ознакомления (подписи) только в..... ..... отказать ООО «УК «И.» в удовлетворении заявленных требований, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя 15000 руб.

Представитель Кальченко О.Г. – Стрекалова Н.В. действующая на основании доверенности от..... г., сроком до..... возражала против заявленных требований. Доводы Кальченко О.Г. поддержала. Суду пояснила, что заявленные истцом требования не основаны на законе. Так, в соответствии с решением собственников МКД по ул. ....., ..... ..... от..... г., место хранение документов, в том числе оригинала приложения №м 1 к Договору управления МКД от..... г., подлинника решения общего имущества к протоколу..... от..... собственниками указанного МКД не определено, Кальченко О.Г. отвергает факт нахождения у нее документов. Основанием заключения договора управления МКД является решение собственников помещений МКД, оригинал которого, был представлен в управляющую компанию. Именно на основании указанного решения собственников МКД был заключен договор управления МКД. Доказательств нахождения оригиналов документов у ответчика, истцом не представлено, а кроме того, сам факт нахождения у одного из собственника МКД документов, подтверждающих факт выбора управляющей компании, которая осуществляет управление МКД не может нарушать права и законные интересы управляющей компании. Также, считает, что истцы не вправе требовать от Кальченко О.Г. подписания актов выполненных работ. Так, принимать (не принимать) выполненные работы, это право, а не обязанность заказчика. Кроме того, Кальченко О.Г. о выполненных управляющей компанией (подрядными организациями) работах, о необходимости принять результат выполненных работ истец не извещал. Просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, взыскать в пользу Кальченко О.Г. судебные расходы.

Выслушав участников процесса, допроси свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

РЕШИЛ:

ООО Управляющей компании «И.» в удовлетворении исковых требований заявленных к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников: решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформленного протоколом..... от..... года; приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписании актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с..... г. - отказать.

Вопрос

В случае если способ управления МКД - управляющая организация и в МКД отсутствует старший по дому либо представитель собственников помещений МКД, кем от собственников может подписываться акт приемки работ (услуг) по содержанию и ремонту МОП? Понятно, что одной стороной является управляющая организация.

Ответ

Акт выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД со стороны собственников может подписать только:

лицо, уполномоченное собственниками помещений в МКД;

председатель совета МКД.

Если в МКД отсутствует совет и нет уполномоченного лица, УО должна принять все зависящие от нее меры по соблюдению законодательства, а именно:

обратиться в ОМС для созыва общего собрания (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ);

самостоятельно инициировать общее собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

При выполнении данных мер отсутствие подписи со стороны собственников будет оправдано, и УО не сможет быть привлечена к административной ответственности (ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ).

Требования об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Акт приемки работ МКД: форма и нормы

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр.

Пунктом 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ закреплена норма, согласно которой председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, анализ норм действующего жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью.

На основании ч. 1 ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те правонарушения, в отношении которых установлена его вина. В соответствии с ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом об административных правонарушениях или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но таким лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Если УО приняла все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил, то она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении. При рассмотрении дел, связанных с привлечением УО к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, арбитры в обязательном порядке исследуют вопрос о вине таких компаний.

Таким образом, УО должна иметь возможность сослаться на обстоятельства, исключающие ее вину в правонарушении, а именно доказать, что ею были предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил.

Собственниками многоквартирного дома создано товарищество собственников жилья. В связи с созданием ТСЖ, выбором правления и председателя правления ТСЖ, председатель и члены Совета многоквартирного дома сложили свои полномочия, о чем письменно уведомили управляющую компанию. В уставе ТСЖ закреплено, что председатель ТСЖ вправе подписывать акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию. Однако УК посчитало протокол о создании ТСЖ незаконным, поскольку один из собственников обратился с иском в суд о признании недействительным протокола общего собрания собственников о создании ТСЖ. Решение по данному протоколу судом до сих пор не вынесено. При наличии судебного спора дом не исключен из реестра лицензий управляющей организации, и ТСЖ в этой связи не смогло приступить к управлению. Вопросы: кто в данной ситуации вправе подписывать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома и может ли председатель ТСЖ являться уполномоченным лицом от имени собственников по приемке выполненных работ УК?

Ответ

Нет, не может, до момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД), отражаются в актах (далее - Акт приемки), составляемых по форме, установленной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее - Приказ). Это предусмотрено п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Кто уполномочен подписывать акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома

Такой акт подписывается председателем ТСЖ, совета МКД или лицом, уполномоченным ОСС помещений в МКД. Это предусмотрено п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ и преамбулой формы Акта приемки.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ, управление таким домом осуществляется УО, ранее управлявшей таким МКД. Это предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ выбранный собственниками помещений в МКД способ управления МКД нельзя признать реализованным, поскольку:

ТСЖ не приступило к управлению МКД;
у ТСЖ отсутствует заключенный договор управления МКД с УО, фактически управляющей таким домом.

Поэтому до внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ либо признания судом проведенного ОСС незаконным, подписывать Акты приемки работ вправе председатель совета МКД.

Подробности в материале системы «Управление многоквартирным домом»: «Обязательность подписания актов выполненных работ председателем совета МКД». Нестеренко Д.А.

Положения ЖК РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) говорят о том, что выбранный собственниками помещений в многоквартирном доме способ управления должен быть реализован, при этом не указано, что именно следует считать реализацией того или способа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, в том числе если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ (реализация непосредственного способа управления МКД);
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Сегодня мы предлагаем вниманию читателей мнение практикующего юриста по вопросам, которые неизбежно встанут перед компаниями в повседневной работе в связи с вступлением в силу Приказа №761 Минстроя РФ от 26.10.2015, утвердившего форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту мущества в МКД.

Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления?

Приказ 761/пр

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ по умолчанию плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц.

Соответственно, акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту имущества в МКД может составляться также один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже – ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления.

Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт.

Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Применительно к нашей ситуации (актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД (далее – УС (ПСМКД)) принять работы (с указанием на недостатки либо без таковых).

Также согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Попутно, естественно, в акте могут быть указаны и работы по содержанию, то есть если брать за основу ежемесячное актирование, то в год получаем 12 актов плюс, к примеру, один «внеплановый» акт по текущему ремонту.

Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно.

Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Но представим себе ситуацию, когда, скажем, 90% работ выполнены в марте, а остаток (10%) – в апреле. В акте за март объем работ по текущему ремонту будет нулевым, в акте за апрель (который будет составлен в мае) члены совета МКД увидят объем, равный 100%. Это может спровоцировать необоснованное недовольство жильцов (раз в акте за март стоит «0», значит, УК работы не выполняла и можно требовать вернуть плату). Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно.

Ключевой момент

Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно.

Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: плановый сбор, фактически собранную сумму, реальные расходы на сегодняшний день, возможный дефицит финансирования в случае изменения плана работ. Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения.

Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ?

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение I квартала текущего года УК представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью (месяц, квартал, полугодие) должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. И вот почему.

Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ оперирует словами «представляет собственникам отчет»), а представление отчета видится как одностороннее действие УК, не требующее реакции непосредственно на отчет. Бытующие формулировки «утвердить отчет», «одобрить отчет», вписываемые в повестку ОСС, ничего общего с приемкой работ и услуг (тем паче в рублях) не имеют. Одновременно согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки – односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК.

Обоснование у «сердитых собственников» будет веским: работы не приняты, следовательно, обязанности свои УК не исполняла.

Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации.

Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. В свою очередь, гл. 29 ГК РФ не содержит указания на право одностороннего отказа собственников от исполнения договора. Более того, в п. 1 ст. 450 ГК РФ отмечено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или договором. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае – это именно то, что указано в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (плюс – как частный случай – ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.

Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.

Ключевой момент

Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг.

Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?

Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?

Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.

Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Данная формулировка позволяет сделать два вывода:

актирование (документальное оформление) работ по содержанию и текущему ремонту включено в стандарт управления;
актирование приемки работ и услуг осуществляется отдельно от актирования факта выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества, в акте приемки работ и услуг не предусматривается включение сведений о нарушении требований к качеству.

Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).

Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.

Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.

Ключевой момент

До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований – результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ (услуг). Немотивированные отказы незаконны.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).

Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.

В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.

Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.

Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .

Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?

Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.

Правовая позиция ВАС проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.

Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.

Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?

До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.

Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.

Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.

Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.

В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.

В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.

В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.

В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».

Беседу вела редактор журнала

Е. В. Емельянова

В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).

Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

А. М. Тищенко ,
генеральный директор ООО «Системы ТЭК»,
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", №4, апрель, 2016 г.