Право собственности в коммунальной квартире. Долевая собственность и её отличия от коммунальной квартиры

Зачастую, когда простой обыватель сталкивается с определением «доля в собственности» на ум приходит только «коммунальная квартира». Фраза долевая собственность вызывает в головах людей определённые стереотипы и сформировавшиеся годами мнения. Но развитие, как известно, не стоит на месте и новые тенденции в рынке жилья позволяют создавать новые рынки даже в условиях кризиса. Потребность в маленьких квадратных метрах, обусловлена экономическим положением и осознанием населения "лучше маленькое и своё, чем бесконечная аренда ".

Сегодня на рынке недвижимости от застройщиков предлагаются только площади от примерно 30 и более квадратных метров, а долевая собственность позволяет приобрести площадь от 16 до 30 м2, значительно дешевле рыночной цены на квартиру. Стоимость доли в квартире с городской пропиской в уже сданном готовом доме начинается от 1 200 000 рублей, и это не комната, а студия с СУ и кухней. Реально купить квартиру от застройщика, не большой площади, можно и сегодня, но жить там вы сможете только в 2018 году. Наша компания разработала пакет документов, который позволяет на этапе покупки квартиры исключить возможные минусы долевой собственности и позволяет регулировать правоотношения новых собственников между собой в рамках общедолевой собственности. Начать пользоваться и распоряжаться своей собственностью вы сможете уже сегодня.

1) Покупка вашей доли у 1 собственника или компании застройщика напрямую без посредников.

Выгоды:

Не происходит удорожания объекта

Нет риска потери денежных средств

2) Нотариальный отказ от приоритетного права покупки доли в квартире от всех будущих собственников

Выгоды:

Можно продать свою долю в собственности, без уведомления всех собственников

Не нужно ждать месяц согласия, т.к. отказы уже получены и хранятся у нотариуса

3) Нотариальный договор о порядке пользования квартирой выделяет вашу долю в собственности в квадратные метры и определяет вашу площадь на плане квартиры.

Выгоды:

Регулирует правоотношения собственников

Такой документ позволяет заложить долю в банк

Документ определяет порядок пользования общими зонами и выделяет вашу собственность в общей собственности

По факту вы получаете отдельную квартиру студию с собственным СУ и кухонной зоной в студии.

1) Каждая студия оборудована своей собственной электросетью со счетчиком, которая не зависит от ваших соседей. Счетчик в квартире общий на коридор и отдельный на вашу студию.

2) На воду устанавливаются собственные отдельные счетчики.

3) Планировку, как правило, можно не узаконивать, т.к. мы не демонтируем несущие стены и не меняем границ всей квартиры. Не устанавливаем или не располагаем мокрые зоны, над жилыми зонами. Перепланировку выполняет юридическое лицо по принятым в РФ ГОСТам и СНИПам и имеющее право и разрешение на выполнение данного вида работ. Как следует из закона:

На основании статьи 26 ЖК РФ не нужно получать разрешение Жилинспекции и согласовывать проект для того, чтобы провести следующие виды работ:

Установка остекления на лоджии или балконе (но без изменения вида фасада);

Заделка или перенос, расширение или уменьшение проемов дверей во внутренних перегородках квартиры, за исключением несущих и межквартирных;

Снос и монтаж перегородок, не являющихся несущими и не увеличивающих нагрузку на перекрытия (деревянных, гипсокартонных, реже кирпичных и т.д.);

Замена ванны душевой кабиной;

Перемещение кухонной плиты в пределах кухни.

4) С вышеперечисленными документами вы получаете:

выделенную в собственности долю, которую можете ВНИМАНИЕ!!! - купить, продать, завещать, подарить, сдать в аренду, получить прописку в данной собственности, заложить в банк. Отличием будет только общий кадастровый номер с несколькими собственниками. Общий почтовый ящик. Согласитесь за 30% скидку от стоимости за квадратный метр, можно постараться поменять свое отношение к данному виду собственности))

5) Есть возможность узаконить перепланировку квартиры по желанию собственников, как правило требуется проект, разрешение на перепланировку, стоимость документов под ключ может составить на 1 квартиру в районе 200 000р. И сроком от 2х месяцев до полугода.

ПРИМЕЧАНИЕ:

Как говорит жилищный кодекс Санкт-Петербурга п. 6 ст. 1 (Закон от 16.07.2001 г. под № 572-73 с изменениями от 18.11.2002 г.): «Коммунальная квартира - это квартира государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга или муниципального жилищного фонда, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями (арендаторами), не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя». К коммунальным квартирам относятся также квартиры из состава государственного жилого фонда Санкт-Петербурга, соответствующие требованиям этого определения, в которых часть жилых помещений стала являться собственностью граждан при том, что хоть одно помещение (жилое) находится в собственности государства. Московский жилищный кодекс о коммунальных квартирах в статье 15 (Закон от 11.03.1998 г. под №6 в редакции от 10.07.2002г.) так говорит об этом: «Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования».

ВЫВОДЫ напрашиваются сами собой! Долевая собственность, выделенная посредством нотариального договора не имеет ничего общего с коммунальной квартирой.

Постарайтесь ответить себе на вопросы:

Зачем узаконивать перепланировку сделанную в строительной компанией по ГОСТ, если закон этого не требует?

Зачем вам свой отдельный кадастровый номер?

Что такое "общие зоны" в квартире и "общие зоны" на лестничной площадке и чем они отличаются?

Если многоквартирный дом строят в долях по ДДУ и вопросы не возникают, а почему и какие вопросы возникают при проживании в общедолевой собственности?

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Комментарий к статье 41

1. Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д.
2. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в коммунальной квартире.
3. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретенные ими комнаты в квартире.
4. В связи с назначением общего имущества коммунальной квартиры, а также с тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на жилые помещения в квартире. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Не подлежат отчуждению и отдельные части общего имущества. Они также не могут являться самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права. Некоторые части общего имущества коммунальной квартиры могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции. Таким образом, размер общего имущества в коммунальной квартире может уменьшиться. Поскольку подобная перепланировка или реконструкция производится в отношении общего имущества коммунальной квартиры, которое находится в общей долевой собственности, то для этих действий необходимо получить согласие всех собственников других комнат в данной квартире.

В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Преимущественное право покупки применяется при отчуждении комнаты путем заключения договора купли-продажи или мены и не применяется при заключении договора дарения .

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). Право преимущественной покупки, по мнению одних ученых , должно действовать при совершении любой возмездной сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, даже если в нормах об отдельных видах договоров не предусмотрено специальной отсылки к ст. 250 ГК РФ. По мнению же других ученых, хотя ГК РФ предусматривает право преимущественной покупки при заключении договора мены доли в общей собственности, однако в нем не указывается, каким образом должно реализовываться это право, поэтому положения п. 2 ст. 567 ГК РФ не должны применяться . Договор мены не единственный возмездный договор, который вызывает затруднения в отношении возможности применения к нему правил о преимущественном праве покупки (например, при отчуждении в качестве отступного доли в общей долевой собственности).

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК РФ специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире – раздельная собственность .

По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. Диспозиция статьи 42 ЖК РФ сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности наделены преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В коммунальной квартире доля в праве общей собственности у собственников помещений представляет ее общее имущество - места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собственник комнаты в коммунальной квартире вообще не вправе самостоятельно отчуждать, отдельно от права собственности на комнату. Что установлено той же статьей 42 (часть 5) Таким образом, для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности .

К наиболее существенным проблемам, связанным с преимущественным правом покупки, имеющимся у участников общей долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ, относят ситуацию, когда при отчуждении доли в праве собственности (комнаты) как нотариус, так и управление федеральной регистрационной службы обязаны проверить соблюдение прав лиц, имеющих преимущественное право покупки (п.1 ст. 24 ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для подтверждения соблюдения этого права собственник доли в праве собственности на жилое помещение (комнаты) должен либо представить отказ от преимущественного права покупки, либо доказательства уведомления сособственника о предстоящем отчуждении. На практике достаточно часто возникают ситуации, когда для продавца сделать и то и другое слишком проблематично. Например, когда местонахождение сособственника неизвестно, либо сособственник уклоняется от получения извещения о продаже, либо, получив такое извещение, сособственник дает согласие воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести отчуждаемую комнату, однако уклоняется от подписания договора, либо сособственников может оказаться столь значительное количество, что извещение их всех о предстоящей продаже и получение отказов от преимущественного права покупки может оказаться сложной задачей в организационно-техническом плане.

Таким образом, собственник доли (комнаты) не может напрямую реализовать свое законное право (ст. 209 ГК, ст. 25 Конституции РФ) и распорядиться принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру (комнатой), минуя судебное разбирательство.

Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру (комнаты) покупателю. Более усовершенствованный способ в риэлторской практике называется «дарение одного квадратного метра». После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается, и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. Вопрос о недействительности сделки «дарения одного квадратного метра» неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК). Судебной практики по оспариванию договоров «дарения одного квадратного метра» пока не сложилось. Последний способ заключается в использовании договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК РФ.

Жилые помещения как объекты гражданских прав в первую очередь должны удовлетворять жилищные потребности граждан. Жилищные потребности может удовлетворять не только целый объект недвижимости, но и его часть. Не случайно ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» касается продажи частей жилых домов и частей квартир .

Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК РФ, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Поэтому недвижимость в жилищной сфере возможно разделить, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Непригодными для постоянного проживания признавались, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр . В настоящее время в соответствии со ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 .

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано: «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой» .

Судебные инстанции стоят на позиции «ликвидации коммунальных квартир», которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты. Действительно, юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.

В заключении, можно сделать ряд выводов, во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Во-вторых, доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается жилое помещение в коммунальной квартире (комната), неизбежно приобретается и ее неизменный спутник - доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом. В-третьих, представляется, что аналогия ч.6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ в наделении преимущественным правом собственников комнат коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты в этой же квартире неуместна, поскольку имеют место совершенно разные объекты права собственности. В ГК РФ речь идет о доле в праве общей собственности, а в ЖК РФ объектом права собственности выступает изолированное жилое помещение. Помимо этого, казалось бы, признавая комнату в коммунальной квартире самостоятельным объектом права собственности, положения ЖК РФ о преимущественным праве собственников комнат коммунальной квартиры покупки продаваемой доли противоречат принципу равенства граждан перед законом и судом, закрепленному ст. 19 Конституции РФ, т.к. ставит в неравное положение собственников комнат и собственников квартир при продаже указанных объектов недвижимости. В упомянутом нами ранее Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П было отмечено, что «жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются...». Таким образом, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, устанавливая дополнительные ограничения по распоряжению своим имуществом для собственников комнат, противоречит указанному Постановлению. Таким образом, на наш взгляд, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК РФ.